Кворум для решения вопросов о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества — одно из самых важных решений общего собрания собственников (ОСС). Для его принятия требуется специальный кворум (количество голосов). В этой статье разберем, какие именно проценты голосов нужны и как правильно провести голосование.
1. Правовые основы кворума для капремонта
Нормативная база
Основные документы:
- ЖК РФ, ст. 44-48 — Общее собрание собственников помещений
- ЖК РФ, ст. 166 — Капитальный ремонт общего имущества
- ПП РФ №491 — Правила содержания общего имущества
- ЖК РФ, ст. 189 — Решение о капитальном ремонте общего имущества
Важные определения
Общее имущество (ст. 36 ЖК РФ):
- Несущие и ненесущие конструкции
- Механическое, электрическое, сантехническое оборудование
- Придомовая территория
- Помещения общего пользования
Капитальный ремонт общего имущества (ст. 166 ЖК РФ):
- Ремонт или замена общего имущества
- Улучшение состояния
- Приведение в соответствие с требованиями
2. Общие правила кворума для ОСС
Кворум для всех решений ОСС
Базовые требования (ст. 44.1 ЖК РФ):
Критерии кворума
Учитываются голоса: ✅ Собственников жилых помещений ✅ Собственников нежилых помещений ✅ Лица, обладающие правом собственности на момент голосования
НЕ учитываются: ❌ Арендаторы (не собственники) ❌ Наниматели (не собственники) ❌ Лица, не зарегистрированные в реестре собственников ❾ Гости (не имеющие права собственности)
3. Специальный кворум для капремонта
Размер кворума для капремонта
ТРЕБУЕТСЯ: не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.
В процентах:
- 66,67% — для принятия решения
- 33,33% — для отклонения предложения
Как рассчитать 2/3 голосов
Формула:
Минимальный кворум = (Общая площадь всех помещений в доме × 2) ÷ 3
Пример расчета:
Общая площадь дома: 4500 м²
Площадь квартиры собственника: 60 м²
Его доля: 60 ÷ 4500 = 1,33%
Минимальный кворум: 4500 × 2 ÷ 3 = 3000 м²
Для принятия решения нужно, чтобы ЗА проголосовали собственники с общей площадью не менее 3000 м².
Примеры кворума
Пример 1:
Площадь дома: 6000 м²
Площадь квартир, проголосовавших ЗА: 4200 м²
Кворум: 4200 ÷ 6000 × 100% = 70%
✅ КВОРУМ НАБРАН (70% > 66,67%)
Пример 2:
Площадь дома: 6000 м²
Площадь квартир, проголосовавших ЗА: 3800 м²
Кворум: 3800 ÷ 6000 × 100% = 63,33%
❌ КВОРУМ НЕ НАБРАН (63,33% < 66,67%)
4. Способы проведения голосования
Способ 1: Очное голосование
Собрание в очном формате
- Все собственники приходят в назначенное время и место
- Голосуют лично (или через доверенность)
- Подсчет голосов сразу после голосования
Преимущества:
- Прозрачность процесса
- Возможность обсуждения
- Немедленный подсчет
Недостатки:
- Сложно собрать всех собственников
- Большие залы нужны
- Время ограничено
Способ 2: Заочное голосование
Голосование через опросные листы
- Собственники заполняют бюллетени
- Сбор листов в течение установленного срока
- Подсчет после окончания срока
Преимущества:
- Удобство для собственников
- Время на обдумывание
- Большая явка
Недостатки:
- Нет обсуждения
- Долгий процесс
- Фальсификации возможны
Способ 3: Очно-заочное голосование (рекомендуемое)
Сочетание очного и заочного
- Общее обсуждение (очно)
- Голосование (очно и заочно)
- Дополнительный срок для заочного голосования
Преимущества: ✅ Возможность обсуждения ✅ Удобство участия ✅ Повышенная явка ✅ Легче набрать кворум
Структура проведения:
- Очное обсуждение (30-60 минут)
- Очное голосование (в день собрания)
- Заочное голосование (в течение 5-10 дней)
5. Алгоритм расчета кворума
Пошаговый расчет
Шаг 1: Определите общую площадь дома
S_общая = Σ площадей всех помещений
Шаг 2: Рассчитайте площадь голосующих ЗА
S_за = Σ площадей квартир, проголосовавших "ЗА"
Шаг 3: Рассчитайте процент голосов
Процент = S_за ÷ S_общая × 100
Шаг 4: Сравните с требуемым кворумом
Если Процент ≥ 66,67% → ✅ РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО
Если Процент < 66,67% → ❌ РЕШЕНИЕ НЕ ПРИНЯТО
Примеры расчетов
Пример 1: УСПЕШНОЕ голосование
S_общая = 5000 м²
S_за = 3500 м²
S_против = 1000 м²
S_воздержались = 500 м²
Процент ЗА = 3500 ÷ 5000 × 100 = 70%
✅ Кворум 70% > 66,67% → РЕШЕНИЕ ПРИНЯТО
Пример 2: НЕУСПЕШНОЕ голосование
S_общая = 5000 м²
S_за = 3200 м²
S_против = 1000 м²
S_воздержались = 800 м²
Процент ЗА = 3200 ÷ 5000 × 100 = 64%
❌ Кворум 64% < 66,67% → РЕШЕНИЕ НЕ ПРИНЯТО
6. Региональные особенности
Различия по регионам
Региональное законодательство может устанавливать:
-
Способы уведомления:
- Публикация в СМИ
- Размещение на сайте УК
- Направление заказным письмом
-
Сроки проведения:
- На собрание: 10-30 дней
- Заочное голосование: 5-60 дней
-
Форма бюллетеней:
- Обязательные реквизиты
- Количество вопросов
- Размер шрифта
Субъекты РФ с особыми правилами
Москва (Постановление Правительства № 497-ПП):
- Обязательное онлайн-голосование
- Электронная площадка для голосования
- Уведомление через портал mos.ru
Санкт-Петербург (Закон СПб № 643-102):
- Региональный реестр собственников
- Обязательное участие в электронном голосовании
- Срок проведения: не более 60 дней
Сроки уведомления по регионам:
7. Документооборот для кворума
Документы для созыва ОСС
1. Решение о созыве собрания (ст. 45 ЖК РФ):
- Инициатор собрания
- Повестка дня
- Форма проведения (очная/заочная/очно-заочная)
- Дата, время, место (для очного голосования)
- Срок приема бюллетеней (для заочного)
2. Уведомление о проведении ОСС:
- Направляется не менее чем за 10 дней до ОСС
- Способы уведомления (ст. 45 ЖК РФ)
Способы уведомления
Согласно ст. 45 ЖК РФ, уведомление направляется:
-
Лично под роспись:
- Отправка почтовым отправлением
- Вручение курьером
- Вручение уполномоченным лицом
-
Публикация на сайте:
- Официальный сайт УК
- Региональный портал недвижимости
- Сайт органа местного самоуправления
-
Размещение в местах общего пользования:
- Доска объявлений в подъезде
- Лифтовые кабины
- Бюллетени для собственников
Форма бюллетеня для заочного голосования
БЮЛЛЕТЕНЬ № ___
для голосования по вопросам повестки дня
общего собрания собственников помещений
Адрес дома: _______________
Дата проведения собрания: _______
Срок приема бюллетеней: с ____ по ____
ВОПРОС 1: Провести капитальный ремонт общего имущества в МКД
в 2026 году за счет средств фонда капитального ремонта
☐ ЗА
☐ ПРОТИВ
☐ ВОЗДЕРЖАЛСЯ
Собственник: _______________
Площадь помещения: ________ м²
Подпись: _______________
Дата: ____________________
8. Порядок проведения ОСС
Этап 1: Подготовка к собранию
Инициатор собрания (ст. 45 ЖК РФ):
- Совет дома
- УК/ТСЖ
- Собственник(и) (не менее 10% голосов)
Перечень документов:
- Решение о созыве ОСС
- Уведомления о проведении ОСС
- Проекты документов
- Бюллетени для голосования
- Реестр собственников
Этап 2: Проведение собрания
Регистрация участников:
│ № │ ФИО собственника │ Площадь │ Документ, удостоверяющий личность │
├───┼──────────────────┼─────────┼──────────────────────────────────┤
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
Ход собрания:
- Открытие собрания
- Избрание председателя и секретаря
- Утверждение регламента
- Обсуждение вопросов
- Голосование
- Подсчет голосов
Этап 3: Подсчет голосов
Алгоритм подсчета:
- Подсчет площадей, проголосовавших ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ
- Расчет процентов
- Сравнение с требуемым кворумом
- Формулировка решения
Таблица подсчета голосов:
9. Типичные ошибки при наборе кворума
Ошибка 1: Неправильный расчет площадей
Проблема:
- Не учитываются нежилые помещения
- Исключаются арендаторы (хотя они не имеют права голоса)
- Считают голоса, а не площади
Правильно:
ВЕС голоса собственника = Площадь его помещения ÷ S_общая × 100%
Ошибка 2: Недобор голосов на очном собрании
Проблема:
- 60% пришло на очное собрание
- Решили не проводить заочное голосование
- 60% < 66,67% → кворума нет
Решение:
- Обязательно проводить очно-заочное голосование
- Дополнительный срок для заочного голосования
Ошибка 3: Неправильное уведомление
Проблема:
- Уведомление за 8 дней (требуется 10)
- Не указаны все вопросы повестки
- Способ уведомления не соответствует ЖК РФ
Последствия:
- Собрание можно признать незаконным
- Решение аннулируется
Ошибка 4: Нарушение процедуры подсчета
Проблема:
- Не подсчитывается S_общая
- Не учитываются голоса с правом собственности
- Подсчет ведется по количеству квартир, а не по площади
Решение:
- Использовать реестр собственников
- Сверять площади с кадастровым паспортом
- Фиксировать все документооборот
10. Способы набора кворума
Стратегия 1: Агитация до собрания
Проведение разъяснительной работы:
- Личные встречи с собственниками
- Презентация проекта капремонта
- Расчеты выгод для собственников
Пример презентации:
"Капитальный ремонт фасада
за счет средств фонда капремонта:
✓ Без доплат
✓ Увеличение стоимости квартир на 10-15%
✓ Улучшение внешнего вида
✓ Устранение протечек"
Стратегия 2: Использование электронного голосования
Преимущества онлайн-голосования:
- Удобство для собственников
- Возможность голосовать из любого места
- Повышенная явка (в 1,5-2 раза)
Платформы для онлайн-голосования:
- Региональные порталы недвижимости
- Специализированные электронные площадки
- Мобильные приложения
Стратегия 3: Делегирование полномочий
Полномочия Совета дома (ст. 44.1 ЖК РФ):
- Решения о способе оплаты капремонта
- Выбор подрядчика
- Контроль качества работ
Пример решения:
"Вопрос: Уполномочить Совет дома на принятие решений
о проведении капитального ремонта в 2025-2027 годах,
включая выбор подрядчика и контроль качества"
Кворум для этого решения: 50% (обычный)
Стратегия 4: Поэтапное голосование
Когда применяется:
- Проект капремонта очень дорогой
- Нужны дополнительные согласования
- Высокий риск не набрать кворум
Алгоритм:
- Этап 1: Решение о принципиальном проведении капремонта (66,67%)
- Этап 2: Утверждение проектно-сметной документации (50%)
- Этап 3: Выбор подрядчика (50%)
11. Судебная практика по кворуму
Когда суды отменяют решения ОСС
Основания отмены (ст. 181.4 ГК РФ):
✅ Нарушение кворума:
- Принято решение при явке менее 2/3
- Неправильный расчет голосов
- Исключение неправильных голосов
✅ Нарушение процедуры:
- Неправильное уведомление (менее 10 дней)
- Отсутствие кворума на момент голосования
- Проведение собрания без необходимых документов
✅ Нарушение компетенции:
- Рассмотрение вопросов, не включенных в повестку
- Превышение полномочий собрания
Примеры судебных решений
Решение ВС РФ №305-ЭС19-24451:
"Решение ОСС о проведении капитального ремонта
признано недействительным, поскольку собрание
проведено с нарушением требований ст. 45 ЖК РФ
(уведомление за 8 дней вместо 10)"
Решение АС г. Москвы №А40-17892/2022:
"Суд признал решение ОСС недействительным,
так как при подсчете голосов не учитывались
голоса собственников нежилых помещений,
составляющих 15% от общей площади"
Как защитить решение от оспаривания
Рекомендации:
-
Строгое соблюдение процедуры:
- Уведомление за 10+ дней
- Полный пакет документов
- Документирование каждого шага
-
Протокол собрания:
- Детальное описание процесса
- Подписи председателя и секретаря
- Приложения (бюллетени, реестр)
-
Сверка кворума:
- Проверка площадей
- Учет всех собственников
- Проверка расчетов
12. Практические советы
Для инициаторов собрания
До собрания:
- Составить реестр собственников
- Рассчитать минимальный кворум (2/3 площади)
- Подготовить агитационные материалы
- Запланировать заочное голосование
Во время собрания:
- Провести регистрацию участников
- Контролировать документооборот
- Ведется подробный протокол
- Сфотографировать/записать видео
После собрания:
- Подсчитать голоса по всем площадям
- Сравнить с требуемым кворумом
- Оформить протокол и приложения
- Направить копии всем собственникам
Для собственников
Участие в голосовании:
- Получить уведомление о собрании
- Изучить документы заранее
- Принять участие в обсуждении
- Проголосовать (очно или заочно)
Контроль за правильностью:
- Проверить свой голос в протоколе
- Убедиться в правильности подсчета
- При несогласии — обратиться в суд
13. Детальная таблица кворума для различных решений по капремонту
Кворум для формирования фонда капремонта на специальном счете
Кворум для размещения средств на депозите
Кворум для формирования фонда на счете регоператора
Кворум для получения кредита или займа
Кворум для проведения капремонта
Важные особенности кворума
Основное правило: Если решение о формировании фонда капремонта на специальном счете принято более чем 50% голосов, то для решения вопросов о проведении капремонта необходимо уже 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников.
Недостаток голосов: Недостаток голосов по тому или иному вопросу может привести к недействительности решений, принятых на собрании.
Различия в кворуме:
- 50%+ — обычные вопросы формирования фонда
- 2/3 (66,67%) — вопросы проведения капремонта, использования средств
- Большинство от участвующих — технические вопросы (выбор банка, уполномоченных лиц)
14. Часто задаваемые вопросы
14. Образцы документов
Решение о созыве ОСС
РЕШЕНИЕ № ___
о созыве общего собрания собственников
1. СОЗВАТЬ общее собрание собственников помещений в МКД
по адресу: _________________________
2. ФОРМА ПРОВЕДЕНИЯ: очно-заочная
- Очное обсуждение: ___ __ ____ г. в ____ ч.
- Заочное голосование: с ___ __ ____ г. по ___ __ ____ г.
3. ПОВЕСТКА ДНЯ:
1) О проведении капитального ремонта общего имущества
2) Об использовании средств фонда капитального ремонта
4. ИНИЦИАТОР: Совет дома / УК / Собственники
Инициатор: _______________________
Подпись: ________________________
Дата: ___________________________
Протокол ОСС
ПРОТОКОЛ № ___
общего собрания собственников помещений в МКД
Дата проведения: ___ __ ____ г.
Форма проведения: очно-заочная
Общая площадь всех помещений: ____ м²
РЕЗУЛЬТАТЫ ГОЛОСОВАНИЯ:
ВОПРОС 1: Провести капитальный ремонт общего имущества
в МКД за счет средств фонда капитального ремонта
┌─────────────────┬──────────┬───────────────┐
│ Результат │ Площадь │ % от Sобщей │
├─────────────────┼──────────┼───────────────┤
│ ЗА │ │ │
│ ПРОТИВ │ │ │
│ ВОЗДЕРЖАЛСЯ │ │ │
├─────────────────┼──────────┼───────────────┤
│ ИТОГО │ 100% │ │
└─────────────────┴──────────┴───────────────┘
РЕШЕНИЕ: ________________________
Председатель: ___________________
Секретарь: ______________________
Итог: Кворум для капремонта — это 2/3 голосов всех собственников. Главные правила:
- Подсчет ведется по площади помещений
- Требуется 66,67% голосов ЗА
- Лучше проводить очно-заочное голосование
- Строго соблюдать процедуру уведомления
- Документировать каждый шаг
При соблюдении всех требований решение о капремонте будет юридически действительным и защищенным от оспаривания.