Консультант 74

Капитальный ремонт многоквартирного дома — это серьезная задача, особенно когда фонд капремонта формируется на специальном счете. В этом случае вся ответственность за организацию, проведение и контроль качества работ ложится на собственников и уполномоченную ими организацию. Разберемся, как правильно провести капремонт и не потерять средства.

Что такое специальный счет капремонта

Специальный счет — это счет фонда капитального ремонта (ФКР), на котором аккумулируются средства собственников на капремонт конкретного МКД.

Кто может быть владельцем спецсчета:

Управляющая организация (УК)
ТСЖ/ЖК/ЖСК
Региональный оператор

Последствия несвоевременного капремонта

Если не провести капремонт в срок

По решению органа местного самоуправления взносы на капремонт перейдут на счет регионального оператора.

Последствия перевода к региональному оператору

❌ УК/ТСЖ не смогут влиять на:

Сроки проведения капремонта
Выбор подрядчика
Объем работ
Качество выполнения

✅ Потеря контроля — все решения принимает региональный оператор

Обязанности УО/ТСЖ/ЖСК по капремонту на спецсчете

Обязанности делятся на две группы: общие и специальные.

Общие обязанности

По закону обязаны все УО/ТСЖ/ЖСК:

Помогать собственникам принимать решение о необходимости капремонта
Инициировать ОСС по вопросам капремонта
Организовывать взаимодействие собственников, ГЖИ и органов МСУ
Формировать и вести спецсчет фонда капремонта
Взаимодействовать с банком по вопросам спецсчета
Собирать взносы на капремонт
Воздействовать на должников (подавать иски, начислять пени)
Размещать информацию в ГИС ЖКХ
Вносить изменения в техническую документацию МКД

Специальные обязанности

По решению ОСС могут поручить УО/ТСЖ/ЖСК:

Подготовку проектно-сметной документации
Привлечение подрядных организаций
Выступление заказчиком работ от имени собственников
Контроль и приемку работ подрядчика

Как инициировать решение о капремонте

Кто может инициировать ОСС

Инициаторами могут быть:

УО/ТСЖ/ЖСК
Собственники помещений

Когда направлять предложение

Не позднее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт по региональной программе (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Порядок направления предложения

Субъект РФ устанавливает порядок направления предложения нормативно-правовым актом.

Содержание предложения

Обязательно включить:

Срок начала капитального ремонта
Перечень и объем работ и услуг
Стоимость работ и услуг
Порядок и источники финансирования капремонта

Алгоритм принятия решения о капремонте

Сроки проведения ОСС

Не позднее чем через 3 месяца после получения собственниками предложений от УО (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Условия для принятия решения

Можно инициировать раньше, если:

На спецсчете достаточно средств для финансирования капремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ)
Выбраны другие способы финансирования (например, кредит)

Что должен определить ОСС

Собственники должны утвердить (ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ):

Перечень услуг и работ по капремонту
Предельно допустимую стоимость услуг и работ
Сроки проведения капитального ремонта
Источники финансирования капремонта
Лицо для приемки работ от имени собственников

Необходимое количество голосов

Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Пример повестки ОСС

Принятие решения о проведении капремонта общего имущества МКД
Утверждение перечня услуг и работ по капремонту
Утверждение подрядной организации
Утверждение предельно допустимой стоимости работ
Утверждение сроков проведения работ
Определение источника финансирования
Выбор лица для приемки выполненных работ

Оформление результатов ОСС

Протокол ОСС

Решение оформляется протоколом с обязательными приложениями.

Передача документов

Если вы не инициировали ОСС: Получите подлинники документов у инициаторов не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Направление в надзорные органы

Подлинники документов ОСС направить:

В течение 5 рабочих дней после получения от инициаторов
В орган ГЖН (Государственную жилищную инспекцию)
Разместить в ГИС ЖКХ (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ)

Обязательность решения

Важный принцип

Решение о проведении капремонта обязательно для исполнения всеми собственниками.

Последствия отказа

Отказ одного/нескольких собственников нарушает права и интересы других жильцов:

Недопуск в помещение для замены стояка
Порывы, течь, залитие других помещений
Угроза безопасности конструкций

Проведение капремонта

Общие принципы

При формировании фонда капремонта на спецсчете ответственность за проведение капремонта несут собственники.

Они могут уполномочить УК/ТСЖ/ЖСК:

Выступить заказчиком работ
Контролировать выполнение работ

Девять обязательных действий

Подготовить технические задания и проектную документацию
Выбрать подрядные организации и заключить договоры
Уведомить собственников о предстоящем ремонте
Обеспечить допуск подрядчиков в помещения
Фиксировать актами факты недопуска
Контролировать качество и сроки работ
Организовать приемку выполненных работ
Обеспечить комиссионную приемку с участием собственников
Принимать претензии в течение гарантийного срока (не менее 5 лет)

Требования к подрядчикам

Членство в СРО

Обязательно членство в саморегулируемой организации (СРО) для работ по капремонту, за исключением случаев, если сумма по договору не превышает 10 млн руб. (ч. 2, 2.1 ст. 52, ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Требования к УО

УО — владелец спецсчета должна быть членом СРО, если занимается организацией капремонта.

Исключения (ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ):

Инженерные изыскания (определенные виды)
Архитектурно-строительное проектирование (определенные виды)
Строительство до 10 млн руб.

Перечень работ по капремонту

Обязательный минимум (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ)

Ремонт внутридомовых инженерных систем:
- Электроснабжения
- Теплоснабжения
- Газоснабжения
- Водоснабжения
- Водоотведения
Ремонт/замена/модернизация лифтов
- Лифтовые шахты
- Машинные и блочные помещения
Ремонт крыши
Ремонт подвальных помещений (относящихся к общему имуществу)
Ремонт фасада
Ремонт фундамента МКД

Дополнительные работы (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ)

Субъекты РФ могут дополнить:

Утепление фасада
Переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую
Устройство выходов на кровлю
Установка АСКУЭ
Установка ОДПУ и узлов управления

Методические рекомендации Минстроя

Приказ Минстроя № 1159/пр от 29.12.2022 содержит:

10 обобщенных видов услуг и работ по капремонту
Рекомендуемый перечень конкретных работ для каждого вида
Учет типа и этажности МКД
Нормативные сроки службы элементов

Дополнительные работы сверх минимума

Увеличенный взнос на капремонт

Собственники могут установить взнос выше минимального размера (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Использование средств

Превышающую часть можно использовать для любых работ и услуг по капремонту по решению ОСС (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Пример дополнительного перечня (Тюменская область)

Оценка технического состояния и проектирование
Строительный контроль
Государственная экспертиза проектной документации
Проверка достоверности сметной стоимости
Установка ИТП (индивидуальных тепловых пунктов)
Переустройство плоской крыши на скатную
Устройство узлов управления с установкой ОДПУ
Авторский надзор

Очередность проведения капремонта

Определение очередности

Региональная программа капремонта определяет очередность исходя из критериев субъекта РФ.

Возможные критерии

Износ МКД
Срок эксплуатации/год постройки
Количество конструктивных элементов, требующих ремонта
Нормативные сроки службы элементов и систем
Дата последнего капремонта
Решение об уплате взносов выше минимального размера
Собираемость взносов (ч. 3 ст. 168 ЖК РФ)

Приемка и оплата работ

Определение порядка приемки

Собственники определяют сами порядок приемки работ, когда фонд капремонта формируется на спецсчете.

Уполномоченное лицо

Собственники решают, кого уполномочить принять работы по капремонту.

Документы для оплаты в банк

Предоставить 3 документа (ч. 4 ст. 177 ЖК РФ):

Протокол ОСС о проведении капремонта
Договор об оказании услуг/выполнении работ
Акт приемки услуг и работ

Исключение: При авансе до 30% от стоимости договора акт приемки не требуется.

Цели использования средств фонда (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ)

Можно использовать на:

Оплату работ по капремонту
Разработку проектной документации
Оплату услуг строительного контроля
Погашение кредитов/займов на капремонт + проценты
Оплату гарантий и поручительств

Ограничения

За счет средств минимального взноса можно финансировать только работы:

Предусмотренные ч. 1 ст. 166 ЖК РФ
Предусмотренные нормативно-правовыми актами субъекта РФ

Контроль качества и гарантии

Ответственность за качество

Ответственность несут собственники, так как они выступают заказчиками работ.

Роль УО

УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества (ч. 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

При строительном браке УО:

Фиксирует нарушения
Направляет претензию подрядчику
Обращается в суд (если уполномочена ОСС или уставом)

Гарантийный срок

Максимальный гарантийный срок — 5 лет (ч. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Срок исчисляется: с момента подписания акта приемки работ.

Права заказчика: Предъявлять требования, связанные с недостатками, в течение гарантийного срока (ч. 3 ст. 724 ГК РФ).

Перенос сроков капремонта

На более поздний период

Нужно актуализировать:

Региональную программу капремонта
Краткосрочный план реализации программы

Куда обращаться

В орган, утверждающий краткосрочный план:

Орган исполнительной власти субъекта РФ
ИЛИ орган местного самоуправления

На более ранний период

Условия для переноса (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ):

Собственники на ОСС приняли решение о переносе сроков
На дату принятия решения средств на спецсчете достаточно ИЛИ выбраны другие способы финансирования

Последствия непроведения капремонта в срок

Трехэтапная процедура перевода к региональному оператору

Этап 1. Информирование

Орган ГЖН информирует орган МСУ и регионального оператора о непроведении капремонта, если:

Капремонт не проведен в срок по региональной программе
Работы требуется провести (по порядку установления необходимости)
Отсутствует непогашенный кредит/заем за счет средств спецсчета

Этап 2. Решение

Орган МСУ принимает решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора.

Срок: в течение 1 месяца со дня получения информации от ГЖН.

Этап 3. Перечисление средств

Владелец спецсчета перечисляет средства на счет регионального оператора.

Срок: в течение 1 месяца с момента получения решения от органа МСУ.

Правовое основание: ч. 7 ст. 170, ч. 4 ст. 172, ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.

Ограничения в период пандемии

Действующие ограничения

Действующих законодательных ограничений нет.

Ранее (в 2020 году) ограничения вводили в отдельных регионах в период локдауна.

Решение ОСС в период ограничений

Проведению капремонта могут помешать требования, связанные с мораторием на общественные мероприятия.

Решение:

Проводить собрание онлайн или в очно-заочной форме
Использовать Голосование в ГИС ЖКХ или иной информационной системе

Скачать: Образец протокола ОСС о проведении капремонта

Скачать: Предложение о проведении капремонта от УО

Капремонт МКД на специальном счете: как провести и не потерять средства