Текущий ремонт в МКД: обязанности УО, содержание и ответственность

Текущий ремонт — одна из ключевых обязанностей управляющей организации по содержанию многоквартирного дома. В этой статье разберем, что включается в текущий ремонт, кто его выполняет, как он финансируется и какая ответственность за невыполнение.

1. Правовые основы текущего ремонта

Основные нормативные акты

1. ЖК РФ, ч. 2 ст. 154 — Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

• Плата включает плату за содержание жилого помещения
• В содержание входят работы по управлению, содержанию и текущему ремонту

2. ЖК РФ, ч. 2 ст. 162 — Договор управления МКД

• УО обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать ОИ

3. Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.2009 — Технический регламент безопасности зданий

• Ст. 36 — УО должна проводить техническое обслуживание, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт

4. ПП РФ №491 — Правила содержания общего имущества

• Устанавливает состав и состояние ОИ
• Регламентирует работы по текущему ремонту

Важное разъяснение

Жилищный кодекс РФ НЕ выделяет отдельного тарифа на текущий ремонт!

Его стоимость считается неотъемлемой частью платы за содержание жилого помещения.

---

2. Что такое текущий ремонт

Определение

Текущий ремонт — комплекс работ по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций и инженерных систем путем устранения мелких неисправностей и повреждений.

Цель текущего ремонта

1. Поддержание надлежащего состояния ОИ:

• Предотвращение преждевременного износа
• Поддержание эксплуатационных характеристик
• Обеспечение безопасности проживания

2. Устранение неисправностей:

• Мелкие повреждения конструкций
• Неисправности инженерных систем
• Дефекты отделки

3. Подготовка к эксплуатации:

• Сезонная подготовка (к зиме, к лету)
• Регулировка оборудования
• Замена расходных материалов

---

3. Что входит в текущий ремонт

3.1. Строительные конструкции

Несущие конструкции:

• Мелкие трещины в стенах (ширина до 2 мм)
• Локальные сколы бетона
• Коррозия арматуры (поверхностная)
• Ослабление крепежных элементов

Ненесущие конструкции:

• Ремонт штукатурки (до 10% площади стен)
• Восстановление облицовки (плитка, панели)
• Установка недостающих элементов (плинтуса, уголки)
• Устранение щелей в перегородках

Кровля:

• Ремонт отдельных участков кровельного покрытия (до 10% площади)
• Замена поврежденных листов
• Ремонт водостоков (желоба, трубы)
• Устранение протечек
• Ремонт карнизов и парапетов

Фасад:

• Заделка мелких трещин
• Восстановление штукатурного слоя
• Ремонт отмостки (плиты, бетонные участки)
• Устранение локальных разрушений

Полы:

• Замена отдельных плиток в местах общего пользования
• Ремонт стяжки (локальный)
• Восстановление покрытия (до 10% площади)
• Ремонт порогов и пандусов

3.2. Инженерные системы

Система холодного и горячего водоснабжения:

• Замена участков трубопроводов (до 10% от общей длины)
• Замена запорной арматуры (краны, задвижки)
• Ремонт и замена счетчиков
• Устранение протечек труб
• Регулировка давления

Система водоотведения:

• Замена участков канализационных труб
• Ремонт ревизий и стояков
• Установка недостающих элементов (решетки, заглушки)
• Устранение засоров (при систематическом характере)

Система отопления:

• Замена участков трубопроводов и подводок
• Замена запорной и регулирующей арматуры
• Ремонт и замена радиаторов (локальный)
• Регулировка системы
• Замена воздухоотводчиков и кранов Маевского

Система электроснабжения:

• Замена участков электропроводки (до 10% от общей длины)
• Замена выключателей и розеток в местах общего пользования
• Ремонт и замена светильников
• Восстановление контактных соединений
• Замена электрощитового оборудования (автоматы, УЗО)

Система вентиляции:

• Очистка вентиляционных каналов
• Замена решеток
• Ремонт вентиляционного оборудования
• Устранение нарушений тяги

Система газоснабжения:

• Замена участков газопроводов
• Ремонт газовой арматуры
• Установка дополнительных креплений
• Герметизация соединений

3.2.4. Детально: Водоотведение и канализация

Правовое регулирование

Согласно п. 5 ПП РФ №491 (Правила содержания общего имущества в МКД) в состав общего имущества включается:

• Канализационные выпуски
• Фасонные части: отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники
• Стояки (вертикальные трубопроводы)
• Заглушки
• Вытяжные трубы
• Водосточные воронки
• Прочистки
• Ответвления от стояков до первых стыковых соединений

Текущий ремонт систем водоотведения

Что ВКЛЮЧАЕТ текущий ремонт (п. 18 Минимального перечня услуг, ПП РФ №290):

1. Контроль состояния элементов внутренней канализации
2. Восстановление исправности элементов системы водоотведения
3. Герметичность трубопроводов и соединительных элементов при разгерметизации
4. Замена небольших участков (до 10% от общей длины)
5. Ремонт ревизий и прочисток
6. Устранение локальных неисправностей

Примеры текущего ремонта:

• Замена участка канализационного стояка (до 10% длины)
• Ремонт соединения труб (муфты, раструбы)
• Замена ревизионного лючка или прочистки
• Восстановление герметичности соединений
• Установка недостающих заглушек на стояках
• Замена участка канализационного лежака

Капитальный ремонт систем водоотведения

Что ВКЛЮЧАЕТ капитальный ремонт:

1. Полная замена канализационных стояков (более 10% или весь стояк)
2. Замена канализационных лежаков (магистральных труб)
3. Замена фасонных частей в объеме более 10%
4. Замена вытяжных труб полностью
5. Замена водосточных воронок и прочисток

Критерии отнесения к капремонту:

• Износ оборудования приближается к критическому
• Плановое обновление по программе капремонта
• Объем работ более 10% от элемента
• Замена всего элемента или большей части

Что делать при аварии

Если требуется ремонт небольшого участка канализации:

1. Обратитесь в АДС УО с заявкой об устранении нарушения
2. Ремонт производится БЕСПЛАТНО за счет средств на содержание и ремонт
3. Основание: это текущий ремонт, входящий в обязанности УО

Если аварийное состояние канализационного стояка:

• УО обязана устранить нарушение в кратчайшие сроки
• Работы выполняются за счет платы за содержание
• За дополнительную плату работы не выполняются

Отличие текущего от капитального

---

3.3. Помещения и элементы

Подъезды:

• Ремонт стен (штукатурка, покраска)
• Восстановление напольного покрытия
• Ремонт потолков
• Замена почтовых ящиков
• Ремонт перил и поручней
• Установка недостающих элементов (стекла в окнах, ручки)

Лестничные марши:

• Восстановление ступеней
• Ремонт ограждений
• Замена элементов (косоуры, площадки)

Окна и двери:

• Регулировка фурнитуры
• Замена стекол (отдельных)
• Восстановление уплотнителей
• Мелкий ремонт рам и полотен
• Замена замков и засовов (в местах общего пользования)

Лифтовое оборудование:

• Текущий ремонт лифтов
• Замена ламп в кабинах и шахтах
• Ремонт кнопок и указателей
• Замена элементов отделки (пол, стены)

3.4. Придомовая территория

Дороги и тротуары:

• Ямочный ремонт асфальта
• Восстановление бордюрного камня
• Замена отдельных плит тротуаров
• Устранение выбоин и трещин

Зеленые насаждения:

• Обрезка деревьев (санитарная)
• Подкормка и полив газонов
• Замена отдельных растений

Малые архитектурные формы:

• Ремонт скамеек
• Восстановление ограждений
• Замена урн

Система наружного освещения:

• Замена ламп и светильников
• Ремонт опор (до 10% от общего количества)
• Восстановление кабельных линий (участками)

---

4. Что НЕ входит в текущий ремонт

Капитальный ремонт

Отличия капремонта от текущего:

Примеры капремонта (НЕ текущего):

• Полная замена кровли (более 10% площади)
• Замена всех стояков ХВС/ГВС
• Утепление фасада
• Замена лифтов
• Реконструкция крыши

Аварийные работы

За пределами текущего ремонта:

• Устранение последствий аварий (залитие, пожар и т.п.)
• Ремонт после стихийных бедствий
• Восстановление после вандализма

---

5. Обязанности УО по текущему ремонту

Согласно ЖК РФ

УО обязана:

1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии:

• Поддерживать техническое состояние
• Обеспечивать безопасность
• Сохранять функциональность

2. Ремонтировать ОИ:

• Устранять неисправности
• Проводить текущие работы
• Восстанавливать работоспособность

3. Осуществлять техническое обслуживание:

• Проводить осмотры
• Контролировать состояние
• Вести техническую документацию

Важное правило

Все текущие работы для надлежащего содержания ОИ МКД считаются предусмотренными в договоре управления.

Решение об исключении из тарифа платы за текущий ремонт НЕ предусмотрено действующим законодательством.

Судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 №6464/10:

"Управляющая организация обязана выполнять текущий ремонт
вне зависимости от решения собственников"

---

6. Финансирование текущего ремонта

Источники средств

1. Плата за содержание жилого помещения:

• Основной источник финансирования
• Включается в ежемесячные платежи собственников
• Размер устанавливается решением ОСС

2. Дополнительные взносы (при необходимости):

• При недостаточности средств на содержание
• Решение ОСС простым большинством
• Целевое назначение — конкретные работы

Структура платы за содержание

Плата включает:

• Управление домом
• Содержание ОИ (уборка, освещение и т.п.)
• Текущий ремонт ОИ
• КР на СОИ (при наличии)

Пример структуры платы:

Плата за содержание: 25 руб./м²
В том числе:
- Управление: 5 руб./м²
- Содержание: 12 руб./м²
- Текущий ремонт: 6 руб./м² ⭐
- Прочие: 2 руб./м²

Недостаточность средств

Что делать, если средств на текущий ремонт не хватает:

Вариант 1: Оптимизация расходов

• Пересмотр других статей расходов
• Снижение затрат на управление
• Экономия на содержании

Вариант 2: Дополнительные взносы

• Решение ОСС (>50% голосов)
• Определение размера и сроков внесения
• Целевое использование

Вариант 3: График ремонта

• Приоритизация работ
• Выполнение критичных позиций
• Планирование на перспективу

Запрещено: Отказываться от текущего ремонта из-за недостатка средств — это нарушение лицензионных требований!

---

7. Периодичность текущего ремонта

Плановые работы

Ежегодно:

• Сезонная подготовка (к зиме, к лету)
• Регулировка систем отопления
• Проверка кровли и водостоков
• Ревизия электрооборудования

По мере необходимости:

• Устранение неисправностей
• Замена изношенных элементов
• Мелкий ремонт конструкций

Планирование работ

Годовой план текущего ремонта:

ПЛАН ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
на 2025 год

1. ЯНВАРЬ-МАРТ:
   - Ремонт отопления (после зимы)
   - Устранение промерзаний

2. АПРЕЛЬ-МАЙ:
   - Ремонт кровли (весенний осмотр)
   - Ремонт отмостки
   - Покраска подъездов

3. ИЮНЬ-АВГУСТ:
   - Ремонт фасада (участками)
   - Ремонт дорожек
   - Замена элементов благоустройства

4. СЕНТЯБРЬ-НОЯБРЬ:
   - Подготовка к зиме
   - Утепление труб
   - Ремонт систем отопления

5. ДЕКАБРЬ:
   - Подведение итогов
   - Планирование на следующий год

---

8. Контроль качества текущего ремонта

Документирование

Обязательные документы:

• План текущего ремонта на год
• Дефектные ведомости
• Акты осмотров
• Сметы на работы
• Акты выполненных работ
• Фотофиксация до и после ремонта

Приемка работ

Процедура приемки:

1. Входной контроль:

• Проверка материалов
• Соответствие проекту/смете

2. Промежуточный контроль:

• Контроль качества в процессе
• Соответствие технологии

3. Приемочный контроль:

• Соответствие требованиям
• Проверка качества
• Подписание акта

Гарантии на работы

Гарантийные сроки:

• Строительные работы: не менее 1 года
• Инженерные системы: не менее 1 года
• Отделочные работы: не менее 1 года

Обнаружение дефектов:

• Собственник вправе требовать устранения за счет исполнителя
• Срок устранения — по договору, но разумный

---

9. Ответственность УО за невыполнение текущего ремонта

Административная ответственность

Ст. 7.22 КоАП РФ — Нарушение правил содержания и ремонта

Штрафы:

• Для УК (юр. лиц): 40 000-50 000 руб.
• Для должностных лиц: 4 000-5 000 руб.

Основания привлечения:

• Непроведение текущего ремонта
• Низкое качество работ
• Нарушение сроков выполнения

Гражданско-правовая ответственность

Взыскание ущерба (ст. 15 ГК РФ):

• Стоимость невыполненных работ
• Расходы собственников на ремонт
• Ущерб от неисправностей (протечки, промерзания и т.п.)

Пример взыскания:

Пример:
УО не ремонтировала кровлю → протечки → ущерб имуществу 200 000 руб.
Суд взыскал:
- 200 000 руб. — ущерб собственнику
- 50 000 руб. — неустойка
- 20 000 руб. — судебные расходы

Лицензионная ответственность

Нарушения лицензионных требований:

• Систематическое невыполнение текущего ремонта
• Угроза безопасности проживания
• Причинение ущерба общему имуществу

Последствия:

• Штрафные санкции
• Исключение из реестра
• Запрет на деятельность

---

10. Практические примеры

Пример 1: Необходимость текущего ремонта

Ситуация: В подъезде облупилась штукатурка на площади 5 м² (из 200 м² стен).

Решение: Это текущий ремонт — заштукатурить и покрасить поврежденный участок.

Финансирование: Входит в плату за содержание (текущий ремонт).

Срок выполнения: До 1 месяца (разумный срок).

---

Пример 2: Капитальный vs текущий

Ситуация: Кровля требует замены на площади 800 м² (из 1000 м²).

Анализ:

• Замена 80% кровли — это более 10% от элемента
• Срок службы после замены — 20-30 лет
• Это капитальный ремонт

Финансирование: Фонд капитального ремонта (спецсчет или региональная программа).

---

Пример 3: Недостаток средств

Ситуация: В доме скопилось 300 000 руб. на текущий ремонт, а нужно 500 000 руб.

Решения:

1. Оптимизировать расходы на управление (экономия 50 000 руб.)
2. Решение ОСС о дополнительных взносах (150 000 руб.)
3. График работ: выполнить критичные (300 000 руб.), запланировать остальные на следующий год

Запрещено: Полностью отказаться от текущего ремонта.

---

11. Что делать, если УО не выполняет текущий ремонт

Алгоритм действий собственника

Шаг 1: Письменное обращение в УО

В управляющую организацию
От: собственник(и)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о проведении текущего ремонта

В доме выявлены неисправности:
1. ________________________________
2. ________________________________
3. ________________________________

В соответствии с ЖК РФ, УО обязана провести
текущий ремонт указанных элементов.

ТРЕБУЮ:
Провести текущий ремонт в срок до ___________

Приложения:
- Фотофиксация неисправностей
- Акт осмотра (если есть)

[Дата] [Подпись] [ФИО]

Шаг 2: Созыв ОСС

• Инициатива собственников (>10% голосов)
• Включение вопроса в повестку
• Решение о мерах воздействия на УО

Шаг 3: Обращение в ГЖИ

• Основание: нарушение лицензионных требований
• Приложение: заявление в УО, фото, ответ УО
• Требование: проверка и меры воздействия

Шаг 4: Смена УК

• Решение ОСС (>50% голосов)
• Расторжение договора управления
• Выбор новой УК

Шаг 5: Судебное взыскание

• Иск о понуждении к исполнению обязанности
• Взыскание ущерба
• Взыскание неустойки

---

12. Часто задаваемые вопросы

---

13. Сравнительная таблица: текущий vs капитальный

---

14. Документы и акты

Акт осмотра общего имущества

АКТ № ___
осмотра общего имущества в МКД

Дата: __.__.____
Время: __:__
Место: ________________________

УЧАСТНИКИ ОСМОТРА:
- Представитель УК: _____________
- Представитель совета дома: ____
- Собственники: ________________

ВЫЯВЛЕННЫЕ НЕИСПРАВНОСТИ:

1. Месторасположение: ___________
   Описание: ____________________
   Характер работ: текущий ремонт
   Приоритет: высокий/средний/низкий

2. ________________________________

РЕКОМЕНДАЦИИ:
1. ________________________________
2. ________________________________

Подписи:
УК: _____________ /______________/
Совет дома: _____ /______________/

Акт выполненных работ

АКТ № ___
выполненных работ по текущему ремонту

Дата выполнения: __.__.____
Место: __________________________
Работы: _________________________

ВЫПОЛНЕНО:
1. ________________________________
2. ________________________________

ЗАТРАЧЕНО:
Материалы: ______________________
Время: __________________________

КАЧЕСТВО: соответствует требованиям

Заказчик: _____________ /________/
Исполнитель: _________ /________/

---

Итог: Текущий ремонт — это неотъемлемая часть содержания жилья, обязательная для всех УО. Главные правила:

1. Текущий ремонт финансируется из платы за содержание
2. УО обязана выполнять его вне зависимости от желания собственников
3. Объем — устранение неисправностей до 10% от элемента
4. За невыполнение — административная и гражданская ответственность
5. При нарушениях — обращайтесь в ГЖИ или суд

Собственники имеют право требовать качественного текущего ремонта и компенсации ущерба при его невыполнении.