Частые вопросы по управлению МКД: от земельных участков до онлайн-касс

В процессе управления многоквартирными домами возникает множество практических вопросов, требующих четких правовых ответов. В этой статье собраны ответы на самые популярные вопросы собственников и управляющих организаций.

1. Земельные участки и придомовая территория

Можно ли исключить часть земельного участка из состава общего имущества?

Да, можно, но при соблюдении определенных условий.

Собственники помещений вправе исключить часть земельного участка из состава общего имущества, но для этого необходимо получить согласие всех собственников помещений единогласно.

Процедура включает:

1. Решение об отказе от части земельного участка принимают все собственники помещений в МКД единогласно
2. Голосование на ОСС по следующим вопросам:
   • За раздел земельного участка на две части
   • За постановку вновь сформированных участков на государственный кадастровый учет
   • За отказ от спорного участка
   • За выбор ответственного лица для взаимодействия с органами местного самоуправления

Правовое основание:

• Часть 1 статьи 7 ЖК РФ
• Часть 3 статьи 36 ЖК РФ
• Часть 2 статьи 53 Земельного кодекса РФ

2. Договоры ресурсоснабжения

Как правильно заключать договоры ресурсоснабжения: по каждому дому или на группу домов?

Законодательство не содержит указаний, в отношении скольких домов заключать договоры ресурсоснабжения. На практике встречаются оба варианта.

Рекомендации при выборе:

При выборе рекомендуем исходить из условий контроля за:

• Поставкой объемов коммунальных услуг
• Качеством услуг
• Размером накапливаемой задолженности

Если условия договора на группу домов позволят отслеживать эти параметры в разрезе каждого дома, то заключать отдельные соглашения на каждый МКД не нужно.

3. Общие собрания собственников

Может ли собственник отозвать письменное решение после окончания голосования на общем собрании?

Нет, не вправе.

Голосование на общем собрании — это право, а не обязанность собственника помещения МКД.

Собственник, который реализовал такое право, считается участником общего собрания. Вы вправе не возвращать бланк решения и учитывать голоса такого собственника при подведении итогов общего собрания.

Правовое основание:

• Части 2, 3 статьи 47 ЖК РФ
• Часть 1 статьи 48 ЖК РФ

4. Расчеты за коммунальные услуги

В каких случаях РСО может применить норматив потребления КУ по отоплению?

РСО вправе рассчитывать плату за отопление исходя из норматива потребления только в двух случаях:

1. В МКД отсутствует ОДПУ
2. ОДПУ вышел из строя

Правовое основание: подпункт «б» пункта 25(1), подпункт «в(2)» пункта 21 Правил № 124 (Постановление Правительства от 14.02.2012 № 124)

Если ОДПУ тепловой энергии вышел из строя:

• В течение трех расчетных периодов с момента выхода прибора учета из строя — по нормам подпункта «в(2)» пункта 21 Правил № 124
• По истечении указанного периода — в соответствии с подпунктом «в(1)» пункта 21 Правил № 124

Переходит ли право требования по корректировке платы за КУ по отоплению при смене собственника помещения?

Нет, не переходит.

Законодательство не предусматривает переход прав требования по корректировке платы за КУ по отоплению от одного потребителя к другому при перемене собственника помещения в МКД либо от одного помещения к другому.

Важно: Исполнитель начисляет плату за КУ в отношении конкретного потребителя и помещения.

У собственника помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает только с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Правовое основание: пункт 2 статьи 153 ЖК РФ

5. Общее имущество и его использование

Кто должен принимать решение о согласовании установки внешнего блока кондиционера на фасаде МКД?

Решение принимает общее собрание собственников.

Ограждающие и несущие конструкции дома входят в состав общего имущества МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, установку внешнего блока кондиционера необходимо согласовать с собственниками помещений в доме.

Требования к голосованию:

Решения о пользовании общим имуществом в МКД должны быть приняты большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Правовое основание: пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ

Провайдер должен получить согласие жителей МКД на использование информационных досок в подъезде дома для размещения своей рекламы?

Да, должен.

Стены подъездов, информационные доски входят в состав общего имущества в МКД. Заинтересованные лица обязаны получать согласие от собственников помещений для размещения рекламы на инфостендах, а также согласовывать условия их использования.

Правовое основание:

• Часть 1 статьи 36 ЖК РФ
• Пункт 2 Правил № 491 (Постановление Правительства № 491)
• Подпункты 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ

6. Задолженность по ЖКУ

УО может взыскать долг за ЖКУ с членов семьи собственника?

Да, может, в судебном порядке.

Обязанность по внесению платы за ЖКУ есть как у собственника помещения в МКД, так и у дееспособных членов его семьи. Устанавливается солидарная ответственность.

Правовое основание:

• Часть 3 статьи 31 ЖК РФ
• Статья 153 ЖК РФ
• Пункт 29 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22

7. Обращения и запросы

Может ли управленец не отвечать на запросы лиц, которые не имеют прав собственности на помещение в МКД?

Нет, ответы на такие запросы нужно предоставлять.

Управляющие организации обязаны реагировать на запросы и обращения как от собственников, так и от посторонних лиц.

Сроки ответа: В течение 30 календарных дней с даты регистрации запроса или обращения. Срок ответа можно продлить, если управленцу необходимо запросить дополнительную информацию по заявке.

Правовое основание: пункт 37 Правил № 416 (Постановление Правительства от 15.05.2013 № 416)

8. Лифты и их эксплуатация

Что предпринять УО, чтобы не допускать некорректную эксплуатацию лифтов?

Лифты относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (пункт 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Практические способы контроля:

Если жители нарушают правила пользования лифтами, управляющим рекомендуем учитывать грузоподъемность и техническое состояние подъемного оборудования.

На практике управленцы контролируют эксплуатацию лифта двумя путями:

1. Службой консьержей
2. Системой видеонаблюдения

9. Контрольно-кассовая техника

Кто из управленцев обязан использовать онлайн-кассы?

УО обязаны использовать онлайн-кассы при приеме платежей за ЖКУ от физического лица, если оно оплачивает услуги:

• Наличными или использует платежную карту в офисе УО
• Через отделение банка, с которым УО не заключила агентский договор
• В личном банковском кабинете
• На сайте УО

ТСЖ и ЖСК обязаны применять онлайн-кассу, если принимают платежи:

• Наличными или через терминал
• При оказании дополнительных услуг

Правовое основание:

• Пункт 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ
• Пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2018 № 192-ФЗ

10. Практические рекомендации

Для собственников

1. Изучайте документы перед принятием решений на ОСС
2. Контролируйте использование общего имущества
3. Требуйте соблюдения процедур и сроков от УО
4. Обращайтесь в ГЖИ при нарушении прав

Для УО

1. Ведите реестр обращений всех заявителей
2. Соблюдайте сроки ответов согласно ПП РФ
3. Используйте онлайн-кассы в соответствии с требованиями
4. Осуществляйте контроль за общим имуществом
5. Информируйте собственников о всех изменениях

11. Куда обращаться при нарушениях

При нарушении прав собственников:

• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) — основной контролирующий орган
• Роспотребнадзор — при нарушении прав потребителей
• Прокуратура — при грубых нарушениях закона
• Суд — для защиты нарушенных прав и взыскания ущерба

Важно помнить: Большинство спорных вопросов в сфере ЖКХ имеют четкое правовое регулирование. В случае сомнений всегда обращайтесь к нормативным актам или за консультацией к специалистам.