Верховный суд РФ: УО обязана доказать необоснованность размера платы, установленного ОСС

Определение Верховного суда РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7 установило важный прецедент: управляющая организация не вправе самовольно изменять размер платы за содержание, установленный решением общего собрания собственников. Если УО не согласна с решением ОСС, она должна обратиться в суд и доказать необоснованность размера платы, а не самостоятельно применять тарифы администрации.

В этой статье разберем суть спора, позицию Верховного суда и практические последствия для УК и собственников.

1. Суть спора: когда платить меньше нельзя

Что произошло в деле

В одном из МКД возник конфликт между управляющей организацией и собственниками помещений:

Условия договора управления:

• Плата за работы и услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества устанавливается решением собственников на общем собрании
• Если собственники не приняли решение — применяется размер платы, утвержденный местной администрацией

Что произошло:

1. Внеочередное ОСС установило размеры платы в три раза меньше, чем предлагала УО
2. Предложения УО были отклонены собственниками
3. УО не согласилась с решением и сообщила собственникам, что такой размер платы:
   • Экономически не обоснован
   • Не позволит содержать общее имущество по требованиям законодательства
4. УО стала применять размер платы, утвержденный органом МСУ (местной администрации)

Позиция судов

Первая инстанция: Поддержала собственника, обязав УО применять утвержденный ОСС размер платы.

Апелляция и кассация: Встали на сторону УО, указав:

• Решение об установлении платы в меньшем размере принято без учета обстоятельств, способных повлиять на объем и качество работ
• Решение влияет на интересы жителей, безопасность их жизни и здоровья
• Существенное отличие размера платы причиняет убытки УО

Верховный суд: Отменил решения апелляции и кассации, направив дело на новое рассмотрение.

2. Позиция Верховного суда РФ

Кто устанавливает размер платы

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ:

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на срок не менее чем один год общим собранием собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации.

Часть 3 статьи 162 ЖК РФ:

Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги — одно из существенных условий договора управления.

УО не может менять условия договора в одностороннем порядке

Пункт 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22:

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание и начислять плату в размере больше, чем установлено договором управления.

Ключевой вывод ВС РФ:

Условие договора управления о размере платы за содержание должно соответствовать решению ОСС. В противном случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок.

Бремя доказывания лежит на УО

Ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций:

Суды ошибочно возложили на собственников бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых тарифов.

Правильная позиция ВС РФ:

УО вправе обратиться за защитой своих гражданских прав в суд, чтобы он признал недействительным решение общего собрания, когда оно изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки. УО этим правом не воспользовалась.

Требования к доказательствам УО

Что должна доказать УО в суде:

• Конкретные расчеты стоимости услуг
• Учет технических характеристик МКД
• Физический износ здания
• Иные обстоятельства, влияющие на объем и качество работ

Что НЕ является доказательством:

Абстрактные выводы о том, что решение собрания посягает на безопасность жизни и здоровья жителей без подтверждения доказательствами.

3. Когда применяется тариф администрации

Принцип: Ставка платы за содержание, установленная органом местного МСУ, должна применяться лишь тогда, когда по данному вопросу нет решения общего собрания.

Последовательность применения тарифов:

1. Есть действующее решение ОСС → Применяется тариф ОСС
2. Нет решения ОСС → Применяется тариф администрации
3. УО не согласна с решением ОСС → Обращается в суд для оспаривания (НЕ применяет тариф администрации!)

4. Практические последствия

Для управляющих организаций

❌ Что НЕЛЬЗЯ делать:

• Самовольно применять тарифы администрации, игнорируя решение ОСС
• Отказываться исполнять договор управления в части размера платы
• Требовать доплаты "по факту" без решения ОСС

✅ Что МОЖНО и ДОЛЖНО делать:

1. Готовиться к ОСС: Предоставлять обоснованные расчеты стоимости услуг
2. Оспаривать в суде: Если решение ОСС принято с нарушениями или необоснованно
3. Собирать доказательства: Техническое состояние МКД, износ, необходимый объем работ
4. Вести диалог: Объяснять собственникам последствия установления низкого тарифа

Для собственников помещений

Права собственников:

• Устанавливать размер платы на общем собрании
• Требовать исполнения УО договора управления
• Оспаривать необоснованные требования УО о повышении тарифа

Обязанности собственников:

• Принимать решения, учитывающие техническое состояние дома
• Обеспечивать достаточное финансирование для содержания имущества
• Понимать последствия установления заниженных тарифов

5. Алгоритм действий УО при несогласии с решением ОСС

Шаг 1. Анализ решения ОСС

Проверьте:

• Соответствие процедуры требованиям ЖК РФ
• Кворум собрания
• Правильность уведомления собственников
• Наличие технического обоснования тарифа

Шаг 2. Подготовка к оспариванию

Соберите доказательства:

• Документы о техническом состоянии МКД
• Расчеты необходимых затрат
• Сравнение с аналогичными домами
• Экспертные заключения

Шаг 3. Досудебное урегулирование

1. Направьте претензию в адрес инициаторов ОСС
2. Предоставьте расчеты обоснованной стоимости услуг
3. Предложите компромисс (поэтапное повышение тарифа)

Шаг 4. Судебное оспаривание

Подайте иск в суд о признании решения ОСС недействительным.

Основания для оспаривания:

• Решение принято с нарушением требований ЖК РФ
• Размер платы не обеспечивает содержание общего имущества
• Нарушены права УО как исполнителя договора управления

Шаг 5. Исполнение решения суда

До вынесения решения суда:

• Продолжайте применять тариф ОСС
• Выполняйте все обязательства по договору управления
• Ведите учет понесенных расходов для обоснования убытков

6. Судебная практика: на что обратить внимание

Позиции, которые ВС РФ признал недопустимыми:

1. "Абстрактные заявления" о нарушении безопасности без доказательств
2. "Самоуправное изменение тарифа" УО без судебного решения
3. "Возложение бремени доказывания" на собственников при наличии решения ОСС

Доказательства, которые ВС РФ признал достаточными:

1. Детальные расчеты стоимости услуг с учетом особенностей МКД
2. Документы о техническом состоянии и износе
3. Обоснование объема работ необходимого для содержания

7. Типичные ошибки и как их избежать

Ошибка 1: УО применяет тариф администрации

Что происходит: УК самостоятельно решает, что тариф ОСС слишком низкий, и начинает выставлять счета по тарифу администрации.

Почему это неправильно: Нарушение договора управления, одностороннее изменение существенных условий.

Как избежать: Применяйте только тариф, установленный ОСС или решением суда.

Ошибка 2: ОСС устанавливает символический тариф

Что происходит: Собственники устанавливают тариф, заведомо недостаточный для содержания дома.

Почему это неразумно: Приводит к быстрому износу общего имущества, авариям, снижению качества жизни.

Как избежать: Тщательно анализируйте предложения УО, привлекайте экспертов.

Ошибка 3: УО не готовится к суду

Что происходит: УК обращается в суд, но не может предоставить убедительных доказательств.

Почему это плохо: Суд отказывает в иске, УО теряет время и деньги.

Как избежать: Заранее собирайте документы, ведите учет расходов, привлекайте экспертов.

Заключение

Определение ВС РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7 установило четкие правила игры:

Для УО:

• Нельзя самовольно менять размер платы
• Можно оспаривать решение ОСС в суде
• Нужно готовить убедительные доказательства

Для собственников:

• Можете устанавливать любой тариф в рамках закона
• Должны учитывать техническое состояние дома
• Имеете право требовать качественных услуг за установленную плату

Главный принцип:

Правовой порядок важнее экономических соображений. Если есть спор — решайте его в суде, а не самоуправством.

Такой подход обеспечивает:

• Предсказуемость правоотношений
• Защиту прав всех сторон
• Эффективное управление МКД