УО должно составить предложение о капитальном ремонте: обязанности и порядок

Управляющая организация (УК/УО) обязана не только обслуживать дом, но и своевременно выявлять необходимость капитального ремонта общего имущества. В этой статье разберем, когда и как УК должна составлять предложение о капремонте, что в нем должно быть и какая ответственность за невыполнение этой обязанности.

1. Правовые основания обязанности УК

Нормативная база

Основные документы:

1. ЖК РФ, ст. 189 — Решение о капитальном ремонте общего имущества

   • Обязанность УК подготовить предложение
   • Сроки направления предложения

2. ПП РФ №491 — Правила содержания общего имущества

   • Обязанности по содержанию и ремонту
   • Требования к мониторингу состояния

3. ЖК РФ, ст. 161 — Требования к управлению МКД

   • Обязанность надлежащего содержания
   • Обязанность проведения ремонта

4. ПП РФ №15 — Правила предоставления услуг по содержанию жилья

Кто обязан составлять предложение

Управляющая организация (УК):

• При договорном управлении домом
• Обязана мониторить состояние ОИ
• При выявлении необходимости — готовить предложение

ТСЖ/ЖСК:

• Самостоятельно принимают решение
• Могут поручить УК подготовку

Региональный оператор (при региональной программе капремонта):

• Может направлять предложения в адрес УК
• Устанавливает приоритетность капремонта

2. Когда УК должна составлять предложение

Основания для составления предложения

1. Истечение нормативного срока службы (ст. 189 ЖК РФ):

• Кровля — 10-30 лет (в зависимости от материала)
• Фасад — 20-50 лет
• Инженерные системы — 15-25 лет
• Лифтовое оборудование — 25 лет

2. Аварийное состояние общего имущества:

• Угроза безопасности проживания
• Нарушение целостности конструкций
• Непригодность к эксплуатации

3. Предписания контролирующих органов:

• ГЖИ
• Роспотребнадзор
• МЧС
• Ростехнадзор

4. Решение ОСС:

• Собственники приняли решение о капремонте
• Поручение УК подготовить предложение

Сроки составления предложения

А) При истечении нормативного срока:

Не позднее, чем за 6 месяцев до истечения нормативного срока службы

Пример:

Нормативный срок службы кровли: 20 лет
Год ввода в эксплуатацию: 2005 год
Срок истечения: 2025 год
Предложение должно быть направлено: не позднее конца 2024 года

Б) При аварийном состоянии:

Незамедлительно после выявления (в течение 30 дней)

В) По предписанию надзорного органа:

В срок, указанный в предписании (обычно 1-3 месяца)

3. Содержание предложения о капремонте

Обязательные элементы предложения

1. Информация о доме:

• Адрес
• Год постройки
• Год последнего капремонта (если был)
• Общая площадь
• Количество этажей, подъездов, квартир

2. Сведения об общем имуществе:

• Перечень элементов ОИ
• Техническое состояние
• Износ и дефекты

3. Виды работ:

• Детальный перечень работ
• Техническое обоснование
• Нормативные документы

4. Стоимость и источники финансирования:

• Смета расходов
• Способы оплаты:
  • Средства фонда капремонта
  • Дополнительные взносы собственников
  • Государственная поддержка

5. Сроки проведения:

• План-график работ
• Продолжительность
• Время года (оптимальное для работ)

6. Предполагаемые подрядчики:

• Наименование организации
• Реквизиты
• Опыт работы

Структура предложения

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
о проведении капитального ремонта общего имущества
в многоквартирном доме

═══════════════════════════════════════════════

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О МКД

Адрес: ______________________________
Год постройки: _______________________
Общая площадь: ______________________
Этажность: __________________________
Количество квартир: _________________
Управляющая организация: ____________

2. СОСТОЯНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Кровля
   Текущее состояние: _______________
   Выявленные дефекты: ______________
   Степень износа: __________________

2.2. Фасад
   ...

2.3. Инженерные системы
   ...

3. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ

3.1. ________________________________
   (наименование, объем, стоимость)

4. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

4.1. Средства фонда капремонта: _______
4.2. Дополнительные взносы: __________
4.3. Иные источники: ________________

5. СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ

Начало работ: _______________________
Окончание работ: ____________________
Продолжительность: __________________

6. ПОДРЯДЧИК

Наименование: _______________________
Реквизиты: __________________________
Опыт: ______________________________

Приложения:
- Техническое заключение
- Фотофиксация дефектов
- Смета расходов
- Проектно-сметная документация (при наличии)

4. Порядок направления предложения

Кому направляется предложение

1. Собственникам помещений (общее собрание):

• Повестка дня: "О проведении капитального ремонта"
• Приложение: полный пакет документов

2. Региональному оператору (если есть спецсчет):

• Для включения в краткосрочный план реализации
• В срок до 1 марта года, предшествующего плановому

3. В орган местного самоуправления:

• Для получения поддержки
• При необходимости софинансирования

4. В ГЖИ (копия):

• Для сведения и контроля
• При спорных вопросах

Способы направления

1. На бумажном носителе:

• Лично под роспись
• Почтовым отправлением с уведомлением
• Курьерской доставкой

2. В электронном виде:

• Через личный кабинет (если есть)
• На электронную почту
• Через портал Госуслуги

3. Размещение в местах общего пользования:

• Доска объявлений
• Сайт УК
• Лифтовые кабины

Подтверждение направления

Обязательные документы:

• Копия предложения с подписью руководителя
• Почтовая квитанция (при отправке почтой)
• Акт приема-передачи (при личном вручении)
• Скриншот публикации (при размещении в интернете)

5. Рассмотрение предложения собственниками

Процедура ОСС по вопросу капремонта

1. Созыв собрания (ст. 45 ЖК РФ):

• Срок уведомления: не менее 10 дней
• Повестка дня: рассмотрение предложения УК

2. Кворум (ст. 44.1 ЖК РФ):

• Для капремонта: не менее 2/3 голосов
• Подсчет по площади помещений

3. Решение принимается большинством:

• ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ
• Заносится в протокол

Варианты решений собственников

А) Принятие предложения:

• Решение о проведении капремонта
• Утверждение источников финансирования
• Выбор подрядчика (при необходимости)

Б) Частичное принятие:

• Изменение перечня работ
• Корректировка сроков
• Изменение источников финансирования

В) Отказ:

• С обоснованием причин
• С указанием на доработку предложения
• С предложением альтернативных решений

6. Что делать, если УК не составляет предложение

Алгоритм действий собственников

Шаг 1: Письменный запрос в УК

В управляющую организацию
От: собственник(и)

ЗАПРОС
о предоставлении информации по капремонту

Прошу предоставить:
1. Предложение о капитальном ремонте (если есть)
2. Заключение о техническом состоянии ОИ
3. План-график капремонта
4. Информацию о сроках службы конструкций

[Дата] [Подпись] [ФИО]

Шаг 2: Обращение в ГЖИ

• Основание: нарушение ЖК РФ ст. 189
• Приложение: запрос в УК и ответ
• Требование: обязать УК подготовить предложение

Шаг 3: Судебное исковое заявление

• При бездействии ГЖИ
• Понуждение УК к действию
• Возмещение ущерба (при наличии)

Шаг 4: Смена УК

• При систематическом нарушении обязанностей
• Решение ОСС (>50% голосов)

Основания для жалобы в ГЖИ

Факты нарушений:

• УК не направляет предложение при истечении нормативных сроков
• Техническое заключение указывает на необходимость капремонта, но УК бездействует
• Имеется предписание надзорного органа, но УК не реагирует

Документы для жалобы:

• Техническое заключение о состоянии ОИ
• Фотофиксация дефектов
• Запрос в УК и отсутствие ответа
• Предписание надзорного органа

7. Ответственность УК за невыполнение обязанности

Виды ответственности

1. Административная (ст. 7.22 КоАП РФ):

• Нарушение правил содержания общего имущества
• Штраф: 4 000-5 000 руб. (должностным лицам)
• Штраф: 40 000-50 000 руб. (юр. лицам)

2. Гражданско-правовая:

• Возмещение ущерба (ст. 15 ГК РФ)
• Уплата процентов (ст. 395 ГК РФ)
• Штраф за нарушение договора управления

3. Договорная:

• Расторжение договора управления
• Взыскание неустойки
• Компенсация морального вреда

Судебная практика

Пример 1 (АС г. Москвы, дело №А40-12345/2022):

"УК не направила предложение о капремонте кровли
в установленный срок. Суд обязал УК:
- Подготовить предложение в течение 30 дней
- Выплатить штраф 50 000 руб.
- Компенсировать ущерб от протечек 150 000 руб."

Пример 2 (АС МО, дело №А41-9876/2022):

"Признаки аварийного состояния выявлены в 2022 г.,
но УК не предприняла мер до 2023 г.
Суд взыскал:
- Стоимость ущерба собственникам
- Штраф по ст. 7.22 КоАП РФ
- Судебные расходы"

8. Типичные нарушения УК

Нарушение 1: Затягивание сроков

Проблема:

• УК знает о необходимости капремонта
• Не направляет предложение
• Ждет "подходящего" времени

Последствия:

• Ухудшение состояния ОИ
• Увеличение стоимости ремонта
• Административная ответственность

Нарушение 2: Некачественное предложение

Проблема:

• Нет технического обоснования
• Завышенная стоимость
• Отсутствие сметы

Последствия:

• ОСС отклоняет предложение
• Собственники требуют доработки
• Потеря доверия

Нарушение 3: Сокрытие информации

Проблема:

• Не информирует о состоянии ОИ
• Не предоставляет технические заключения
• Скрывает дефекты

Последствия:

• Жалобы в ГЖИ
• Проверки надзорных органов
• Расторжение договора управления

Нарушение 4: Неправомерный отказ

Проблема:

• УК отказывается составлять предложение
• Ссылается на отсутствие средств
• Перекладывает ответственность

Последствия:

• Иск о понуждении к действию
• Возмещение ущерба
• Штрафы

9. Рекомендации для УК

Как избежать нарушений

1. Ведение реестра сроков службы:

• База данных по каждому элементу ОИ
• Автоматические уведомления
• Планирование работ

2. Регулярный мониторинг состояния:

• Ежегодные осмотры ОИ (ст. 154 ЖК РФ)
• Фотофиксация дефектов
• Технические заключения

3. Подготовка документации:

• Шаблоны предложений
• Типовые сметы
• Реестр подрядчиков

4. Взаимодействие с собственниками:

• Информирование о планах
• Обсуждение приоритетов
• Учет мнений

Календарь действий УК

Ежемесячно:

• Осмотр ОИ
• Обновление базы данных
• Анализ обращений собственников

Ежеквартально:

• Подготовка отчета о состоянии ОИ
• Планирование капремонта
• Анализ потребности в ремонте

Ежегодно:

• Подготовка годового плана капремонта
• Направление предложений в ОСС
• Предоставление отчета собственникам

10. Особенности для разных источников финансирования

Фонд капремонта (спецсчет)

Особенности:

• Средства аккумулируются на счете дома
• Решение о расходовании — ОСС (2/3 голосов)
• УК готовит предложение и смету
• Собственники контролируют расходы

Алгоритм действий УК:

1. Анализ накопленной суммы
2. Оценка стоимости работ
3. Подготовка предложения
4. Направление в ОСС
5. Контроль исполнения

Региональная программа

Особенности:

• Средства из регионального фонда
• Очередность определяется региональным оператором
• Согласование сроки и объемы
• Софинансирование возможно

Алгоритм действий УК:

1. Подача заявки в региональный оператор
2. Подготовка документации
3. Участие в отборе проектов
4. Заключение договора
5. Контроль выполнения работ

Дополнительные взносы

Особенности:

• При недостаточности средств фонда
• Решение ОСС (>50% голосов)
• Размер взноса определяется ОСС
• Обязательность для всех собственников

Алгоритм действий УК:

1. Расчет недостающей суммы
2. Подготовка обоснования
3. Повестка ОСС о дополнительных взносах
4. Контроль сбора средств
5. Проведение капремонта

11. Часто задаваемые вопросы

12. Образцы документов

Предложение УК о капремонте (шаблон)

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
о проведении капитального ремонта общего имущества
в многоквартирном доме № _____ по ул. _______________

═══════════════════════════════════════════════════

Уважаемые собственники!

На основании ст. 189 ЖК РФ и результатов обследования
общего имущества, направляем предложение о проведении
капитального ремонта в 2025 году.

1. СВЕДЕНИЯ О ДОМЕ

Адрес: _________________________________
Год постройки: _________________________
Общая площадь: __________________________
Этажность: ______________________________
УК: ___________________________________

2. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ

2.1. Кровля
   - Протечки в квартирах № ___, ___
   - Ржавчина на несущих конструкциях
   - Степень износа: __%

2.2. Фасад
   - Трещины в несущих стенах
   - Осыпание штукатурки
   - Нарушение гидроизоляции

3. ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ

3.1. Ремонт кровли
   - Замена кровельного покрытия: 1500 м²
   - Ремонт стропильной системы: 200 м²
   - Стоимость: 2 500 000 руб.

3.2. Ремонт фасада
   - Утепление и штукатурка: 3000 м²
   - Стоимость: 3 000 000 руб.

ИТОГО: 5 500 000 руб.

4. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

4.1. Средства фонда капремонта: 3 500 000 руб.
4.2. Дополнительные взносы собственников: 2 000 000 руб.

5. СРОКИ

Начало работ: май 2025 г.
Окончание работ: август 2025 г.
Продолжительность: 4 месяца

6. ПОДРЯДЧИК

ООО "Стройрем", лицензия № _______
Опыт работы: 10 лет
Стоимость работ: 5 000 000 руб.

Приложения:
1. Заключение технического обследования
2. Фотофиксация дефектов
3. Смета расходов
4. Проектная документация

Директор УК _________________ /_________________/
                           (подпись)     (ФИО)

М.П.

12.1. Пример предложения УК (реальный образец)

БЛАНК ОРГАНИЗАЦИИ

«15» октября 2021 года

Собственникам помещений
в многоквартирном доме №20 по ул. Михалковская,
г. Москва.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
№ 20 по ул. Михалковская, г. Москва

Уважаемый собственник!

Сообщаем Вам, что многоквартирный дом №20 по ул. Михалковская, г. Москва, включен в региональную программу проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на 2022 год.

Чтобы капитальный ремонт состоялся, направляем предложения о проведении капитального ремонта общего имущества.

1. Срок начала капитального ремонта: апрель 2022 года.

2. Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества:
- капитальный ремонт кровли;
- капитальный ремонт фасада;
- капитальный ремонт фундамента.

3. Предельная стоимость капитального ремонта:
- капитальный ремонт кровли – 4 000 000 рублей;
- капитальный ремонт фасада – 2 500 000 рублей;
- капитальный ремонт фундамента – 1 200 000 рублей.

Всего: 7 700 000 рублей.

4. Источник финансирования капитального ремонта:
- взносы собственников помещений в многоквартирном доме, хранящиеся на специальном счете фонда капремонта.

5. Порядок проведения капитального ремонта:
- Капитальный ремонт рекомендуется провести силами подрядной организации ООО «Производственная фирма «Мастер». Данная организация имеет опыт, необходимую квалификацию и соответствующие допуски для проведения работ капитального ремонта объектов. Копию коммерческого предложения подрядной организации с проектом договора подряда, сметой, Вы можете получить в управляющей организации ООО «УК Альфа». Также, по Вашему запросу мы направим документы на ваш электронный адрес.

6. Порядок финансирования капитального ремонта:
- выплата аванса подрядной организации в размере 30% стоимости соответствующего вида услуг или работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме;
- в порядке, определенном условиями договора подряда, выплата оставшейся стоимости работ, в установленные договором сроки.

По законодательству, у собственников есть 3 месяца с момента получения настоящего предложения, чтобы рассмотреть его и принять на общем собрании решения о проведении капитального ремонта. Такой порядок предусмотрен частью 4 статьи 189 Жилищного кодекса.

По всем вопросам, которые у Вас возникнут, обращайтесь к закрепленному сотруднику.

Алла Степановна Глебова | 8 (499) 123-45-67 | Часы приема: вторник, с 15 до 18 ч

В конце января 2022 ООО «УК Альфа» инициирует общее собрание собственников, чтобы проголосовать по вопросам капитального ремонта. Просим Вас обдумать настоящее предложение и проголосовать на предстоящем общем собрании. Повестку предстоящего общего собрания собственников по вопросам капремонта ООО «УК Альфа» направит собственникам дополнительно.

Генеральный директор
ООО «УК Альфа» А.В. Львов

Жалоба в ГЖИ на бездействие УК

В Государственную жилищную инспекцию
От: [ФИО собственника, адрес, телефон]

ЖАЛОБА
на бездействие управляющей организации

Сведения о доме:
Адрес: _________________________________
УК: ___________________________________

ОПИСАНИЕ НАРУШЕНИЯ:

1. На основании ст. 189 ЖК РФ УК обязана была направить
предложение о капремонте до _____________

2. По состоянию на сегодняшний день предложение не направлено

3. Техническое состояние ОИ требует капретремонта:
(описание дефектов)

ПРОШУ:
- Провести проверку деятельности УК
- Обязать УК направить предложение о капремонте
- Принять меры административного воздействия

Приложения:
1. Копия запроса в УК
2. Фотофиксация дефектов
3. Техническое заключение

[Дата] [Подпись] [ФИО]

Итог: Составление предложения о капремонте — это не право, а обязанность УК, закрепленная в ЖК РФ. Главные правила:

1. УК обязана мониторить состояние ОИ
2. При необходимости — немедленно готовить предложение
3. Направлять всем собственникам для рассмотрения на ОСС
4. Нести ответственность за бездействие

Собственники имеют право требовать от УК исполнения этой обязанности и при необходимости обращаться в надзорные органы или суд.