Смена управляющей организации МКД: полный алгоритм действий

Управляющая компания (УК) не выполняет свои обязанства или вы хотите найти более качественные услуги? Сменить УК можно как по истечении срока договора, так и досрочно. Разберем пошаговый алгоритм действий, документы и правовые основания.

1. Правовые основания для смены УК

Срок действия договора управления

По ЖК РФ (ч. 5 ст. 162):

• Минимальный срок: 1 год
• Максимальный срок: 5 лет
• Срок устанавливается решением общего собрания собственников (ОСС)

Автоматическое продление (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ): При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

Основания для расторжения

1. По соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ)

• Взаимное согласие УК и собственников

2. По требованию собственников (ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

• Невыполнение УК условий договора
• Судебный порядок расторжения

3. По инициативе органа местного самоуправления

• При нарушении лицензионных требований
• Неоднократные нарушения, создающие угрозу безопасности

2. Смена УК по истечении срока договора

Алгоритм действий

Шаг 1: Мониторинг срока договора

• Отслеживайте дату окончания договора
• Следите за уведомлениями от УК о продлении

Шаг 2: Подготовка к ОСС Инициируйте общее собрание собственников, включив в повестку:

1. Прекращение договора управления с прежней УК
2. Выбор новой управляющей организации
3. Утверждение условий договора с новой УК
4. Назначение ответственного лица для уведомления УК

Шаг 3: Проведение ОСС

• Кворум: более 50% голосов от общего числа собственников
• Решение принимается большинством голосов от участвующих в голосовании

Шаг 4: Направление уведомления УК После выбора новой УК направьте уведомление о прекращении договора

Образец уведомления о прекращении договора

В Общество с ограниченной ответственностью «________________»
ИНН _____________, КПП _____________
Адрес: _________________________________

УВЕДОМЛЕНИЕ
о прекращении договора управления многоквартирным домом

«___» _______ 20__ г. между ООО «______________» и собственниками
помещений многоквартирного дома по адресу: ____________________
был заключен Договор управления многоквартирным домом № _______
от «___» _______ 20__ г. сроком на _____ год(а).

Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, а также п. _____ условий договора при
отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора об
управлении многоквартирным домом по окончании срока его действия
такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же
условиях, какие были предусмотрены таким договором.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 162 ЖК РФ,
условиями договора и решением общего собрания собственников
(протокол № _____ от «___» _______ 20__ г.), ЗАЯВЛЯЕМ о
прекращении договора управления МКД по адресу: _________________
с «___» _______ 20__ года.

Решение принято большинством голосов от общего числа голосов
собственников, принявших участие в голосовании.

«___» _______ 20__ г.            _____________________/_____________
                                    (подпись)            (ФИО)

Приложения:
1. Протокол общего собрания собственников № _____ от «___» _______
2. Справка о количестве голосов собственников

Важно: Не направляйте уведомление до выбора новой УК!

Передача документации

Согласно разделу V ПП РФ №416 от 15.05.2013:

• УК обязана передать техническую документацию
• Сроки передачи: не позднее 3 рабочих дней после прекращения договора
• Составляется акт приема-передачи

3. Досрочная смена УК (во время действия договора)

Основания для досрочного расторжения

По ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ:

• Невыполнение УК условий договора управления
• Нарушения должны быть документально зафиксированы

Важно: В договоре должны быть четко прописаны:

• Что считается невыполнением условий
• Как это фиксируется
• Какие последствия наступают

Пример формулировки в договоре:

"Под неисполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами и методами фото- и видеофиксации."

Алгоритм действий

Шаг 1: Фиксация нарушений

• Составляйте акты о невыполнении обязанностей УК
• Прикладывайте фото- и видеодоказательства
• Собирайте подписи свидетелей
• Ведите журнал нарушений

Примеры нарушений:

• Не осуществляет расчеты с ресурсоснабжающими организациями
• Не выполняет уборку придомовой территории
• Не проводит ремонт общего имущества
• Нарушает сроки реагирования на заявки

Шаг 2: Проведение ОСС Включите в повестку:

1. Досрочное расторжение договора с УК
2. Выбор новой управляющей организации
3. Утверждение условий договора с новой УК

Шаг 3: Судебное расторжение

• Подайте иск в суд
• Приложите: акты о нарушениях, протокол ОСС, доказательства
• Суд выносит решение о расторжении договора

Шаг 4: Сценарии выбора новой УК

4. Практический пример

Ситуация: УО "ДЕЗ" не выполняет договор управления

Нарушения:

• Не осуществляет расчеты с теплоснабжающей организацией
• Не убирает придомовую территорию (2 акта с разницей в 2 недели)

Действия собственников:

1. Совет дома составил акты о нарушениях
2. Провели ОСС по повестке:
   • Досрочное расторжение договора
   • Выбор УО "Жилремстрой"
   • Утверждение условий договора
3. Подали иск в суд с приложением актов и протокола ОСС
4. Суд расторг договор по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

5. Документооборот при смене УК

Обязательные документы

1. Протокол ОСС о смене УК
2. Справка о кворуме и результатах голосования
3. Уведомление УК о прекращении договора
4. Договор с новой УК
5. Акт приема-передачи технической документации
6. Акты о нарушениях (при досрочном расторжении)

Требования к протоколу ОСС

По Приказу № 44/пр:

• Обязательные реквизиты
• Поименование голосования
• Результаты по каждому вопросу
• Приложения (лист регистрации, доверенности)

6. Часто задаваемые вопросы

7. Пошаговая инструкция по расторжению договора управления и смене УК

Подготовка к ОСС

Документы, которые нужно подготовить:

1. Сведения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество
2. Уведомление о проведении общего собрания по расторжению договора управления
3. Лист вручения уведомлений собственникам
4. Лист регистрации участников собрания
5. Повестка дня общего собрания
6. Бланк протокола общего собрания
7. Бланк решения собственника по вопросам голосования

Требования к уведомлению о собрании

Сроки: не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания

Способы направления:

• Заказным письмом с уведомлением
• Вручение под роспись каждому собственнику

Обязательные сведения в уведомлении:

• Дата, время и место проведения собрания
• Форма проведения (очная/заочная/очно-заочная)
• Повестка дня
• Инициатор собрания
• Порядок ознакомления с материалами

Пошаговый алгоритм проведения ОСС

Шаг 1: Регистрация участников

• Ведите лист регистрации собственников и их представителей
• Проверяйте документы, удостоверяющие личность
• Фиксируйте площадь каждого собственника

Шаг 2: Определение кворума

• Подсчитайте общее количество голосов участников
• Сравните с общим количеством голосов в доме
• Зафиксируйте наличие кворума в протоколе

Шаг 3: Организационные вопросы

• Изберите председателя собрания
• Изберите секретаря собрания
• Изберите счетную комиссию

Шаг 4: Голосование по повестке

• По каждому вопросу проводите отдельное голосование
• Используйте письменные решения собственников
• Ведите подсчет голосов по каждому вопросу

Шаг 5: Подведение итогов

• Заполните протокол с результатами голосования
• Укажите количество голосов ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ
• Зафиксируйте принятые решения

Образец уведомления о собрании

СОБСТВЕННИКУ ПОМЕЩЕНИЯ № _____
(ФИО полностью)
Адрес: _________________________

СООБЩЕНИЕ
о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Уважаемый собственник!

Сообщаем Вам, что по инициативе _________________________
(ФИО инициатора, номер помещения)
будет проводиться общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _________________________.

ФОРМА ПРОВЕДЕНИЯ: очная / заочная / очно-заочная

ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ: "___" _______ 20__ г.
ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ: ____ ч. _____ мин.
МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ: _________________________

ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. Избрание председателя и секретаря общего собрания
2. Избрание счетной комиссии
3. Расторжение договора управления с _________________
   (наименование УК)
4. Выбор новой управляющей организации
5. Утверждение условий договора управления с новой УК

Порядок ознакомления с материалами:
С материалами собрания можно ознакомиться у инициатора
по адресу: _________________________, кв. № _____

Если Вы не можете принять личное участие в голосовании,
за Вас может проголосовать Ваш представитель по доверенности.

Инициатор собрания:
_________________ /_________________/
   (подпись)        (ФИО)

Образец протокола собрания

ПРОТОКОЛ № ___
внеочередного общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме № _____ по ул. ______________

1. Адрес МКД: ____________________________________
2. Вид и форма проведения собрания: внеочередное, очное
3. Дата, время и место проведения: _______________
4. Инициатор собрания: ___________________________
5. Председатель собрания: _______________________
   Секретарь собрания: ___________________________
   Счетная комиссия: _____________________________

6. Количество присутствующих: _____ человек
   Общее количество голосов: _____ (100%)

Кворум имеется. Собрание правомочно.

ВОПРОС 1: Расторжение договора управления с УК _______

РЕШИЛИ: Расторгнуть договор управления в одностороннем
порядке по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Результаты голосования:
"ЗА" — _____ кв. м — _____ %;
"ПРОТИВ" — _____ кв. м — _____ %;
"ВОЗДЕРЖАЛСЯ" — _____ кв. м — _____ %.

Решение принято / НЕ принято.

ВОПРОС 2: Выбор новой управляющей организации

РЕШИЛИ: Выбрать управляющей организацией ___________

Результаты голосования:
"ЗА" — _____ кв. м — _____ %;
"ПРОТИВ" — _____ кв. м — _____ %;
"ВОЗДЕРЖАЛСЯ" — _____ кв. м — _____ %.

Решение принято / НЕ принято.

Приложения к протоколу:
1. Реестр собственников помещений
2. Копия уведомления о собрании
3. Лист регистрации участников
4. Решения собственников (бюллетени)

Председатель собрания _______________ /_______________/
Секретарь собрания __________________ /_______________/
"___" _______ 20__ г.

Уведомление УК о расторжении договора

После принятия решения ОСС:

Шаг 1: Подготовьте письмо в УК о расторжении договора

Шаг 2: Направьте письмо способом, позволяющим подтвердить факт отправки и получения

Шаг 3: Приложите копию протокола ОСС

Важные напоминания

⚠️ ВНИМАНИЕ:

• Имейте письменные доказательства нарушений УК (акты, документы)
• Невыполнение УК обязательств — основание для внеплановой проверки ГЖИ
• Решение о расторжении целесообразно принимать одновременно с выбором новой УК

При голосовании засчитываются голоса только по тем вопросам, где собственник оставил ОДИН вариант ответа (ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ).

В: Какие нарушения УК являются основанием для расторжения? О: Любые существенные нарушения договора, подтвержденные документально. Лучше прописать их конкретно в договоре.

7. Роль органов местного самоуправления

Когда орган МСУ инициирует смену УК:

1. Лишение лицензии (ст. 198 ЖК РФ)

   • Неоднократные нарушения
   • Угроза безопасности жизни и здоровью

2. Временное управление (ст. 195 ЖК РФ)

   • При невыборе способа управления
   • При расторжении договора с УК

Процедура:

1. Предписание об устранении нарушений
2. Лишение лицензии
3. Назначение временной УК
4. Проведение ОСС для выбора новой УК

8. Особые случаи смены УК

Смена УК с участием органа местного самоуправления

По ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ орган местного самоуправления может помочь сменить УК, если действующая УК не выполняет условия договора.

Алгоритм действий:

1. Обращение собственников в ОМС с жалобой на УК
2. Внеплановая проверка деятельности УК (инициируется ОМС)
3. Созыв ОМС общего собрания при подтверждении нарушений
4. Повестка ОСС:
   • Расторжение договора управления
   • Выбор новой УО или изменение способа управления

Преимущества:

• Официальная проверка УК
• Результаты проверки — доказательства в суде
• Поддержка органа власти

Смена УК при лишении лицензии

Основания для лишения лицензии (ст. 192 ЖК РФ):

• Неоднократные нарушения
• Угроза безопасности людей
• Нарушение лицензионных требований

Последствия (ст. 198, 200 ЖК РФ):

Процедура:

1. ОМС созывает ОСС для выбора способа управления
2. Если ОСС не состоялось или не приняло решение — открытый конкурс
3. Возможно заключение договора без конкурса (если конкурс не состоялся)

Право собственников (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ): Собственники могут решить продолжить управление с УО, у которой отозвана лицензия, если МКД не исключен из реестра лицензий.

Передача неиспользованных средств при смене УК

Правовое обоснование: Неизрасходованные средства на содержание и текущий ремонт передаются новой УО как неосновательное обогащение.

Документооборот:

1. Акт приема-передачи денежных средств
2. Справка о сумме неизрасходованных средств
3. Претензия новой УК к старой
4. Перечисление средств новой УК

Бухгалтерские проводки у старой УК:

• Дебет 62 Кредит 98-1 (сторно) — сторнированы доходы будущих периодов
• Дебет 62 Кредит 76-2 — признана претензия новой УО
• Дебет 76-2 Кредит 51 — перечислены средства

Важно: УК не имеет права удерживать неизрасходованные средства при смене управления.

9. Судебная практика

Верховный Суд РФ указывает (постановление Пленума № 22 от 27.06.2017):

• Собственники вправе расторгнуть договор при существенных нарушениях
• Бремя доказывания лежит на истцах (собственниках)
• Акты о нарушениях — основное доказательство
• Суд оценивает совокупность нарушений

Рекомендации:

• Ведите подробную документацию
• Фиксируйте все нарушения актами
• Прикладывайте фото- и видеоматериалы
• Привлекайте свидетелей
• Требуйте письменные ответы от УК

Итог: Смена УК — сложный, но реализуемый процесс. Главное — грамотно подготовить документы, зафиксировать нарушения и провести легитимное ОСС. При досрочном расторжении готовьтесь к судебному процессу. Помните: защита ваших прав как собственников — законна и обоснована!