Снос аварийных зданий: порядок признания, расселение, права жильцов
Аварийное жилье — это не просто старый дом, а здание, которое представляет реальную опасность для жизни и здоровья людей. Если вы живёте в таком доме, важно знать свои права и порядок действий для признания дома аварийным и получения нового жилья или компенсации. Разберёмся подробно во всех нюансах этого процесса.
Что такое аварийное жилье
Определение
Аварийное жилье — давно возведённое здание, которое вследствие износа, повреждений или других причин представляет опасность для жизни людей и непригодно для постоянного проживания.
Правовая основа
Критерии и порядок признания жилья аварийным установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Критерии признания здания аварийным
Когда дом признаётся аварийным
Здание признаётся аварийным, если:
- Оно частично разрушено из-за пожара, землетрясения, взрыва или иной стихии
- Его износ превышает 70% (для деревянных и каменных конструкций)
- Рядом находится магистраль, которая создаёт сильный дополнительный шум, превышающий санитарные нормы
- Постройка находится в зоне природных или техногенных катаклизмов (оползни, подтопления, карстовые провалы)
- Не соблюдаются санитарные нормативы, и их соблюдение невозможно без расселения людей (радиационный фон, химическое загрязнение)
- Несущие конструкции находятся в критическом состоянии и угрожают обрушением
Что НЕ является основанием для признания дома аварийным
⚠️ Важно понимать:
Вопреки распространённому мнению, здание НЕ признают аварийным, если:
- В нём нет центральной канализации
- Отсутствует центральное водоснабжение
- Квартира меньше установленных нормативов площади
- Нет газоснабжения или горячей воды
- Плохое состояние подъездов или крыши (при целых несущих конструкциях)
Эти недостатки могут быть основанием для признания жилья непригодным для проживания или ветхим, но не аварийным.
Отличие аварийного жилья от ветхого
Кто может инициировать признание дома аварийным
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- Муниципалитет (администрация), осуществляющий контроль над домами на данной территории
- Сотрудники Роспотребнадзора (при выявлении санитарных нарушений)
- МЧС (при выявлении угрозы обрушения или пожарной опасности)
- Проживающие в здании люди (собственники и наниматели)
- Управляющая организация или ТСЖ
- Прокуратура (по результатам проверок)
Для жильцов важно: Вы имеете полное право самостоятельно инициировать процедуру признания дома аварийным, не дожидаясь действий властей.
Порядок признания дома аварийным
Шаг 1. Подготовка и подача заявления
Кто подаёт:
- Собственники помещений (один или группа)
- Наниматели муниципального жилья
- Администрация
- Надзорные органы
Куда подавать: В межведомственную комиссию при администрации муниципального образования по признанию жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
Что указать в заявлении:
- Адрес дома (полный, с указанием квартиры при необходимости)
- Данные об заявителях (ФИО, паспортные данные, контакты)
- Описание имеющихся разрушений и проблем:
- Трещины в стенах, потолке, фундаменте
- Проседание фундамента
- Протечки крыши
- Обрушение конструкций
- Нарушения санитарных норм
- Просьбу о проведении обследования и признании дома аварийным
- Приложенные документы
- Подписи жильцов (при коллективном обращении)
Документы, которые нужно приложить:
- Заявления жильцов (каждого в отдельности или коллективное)
- Заключение экспертов о техническом состоянии дома (при наличии)
- Жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее
- Копии паспортов заявителей
- Правоустанавливающие документы на жилье (свидетельство о собственности, договор социального найма)
- Фото- и видеоматериалы повреждений
⚠️ Важно: Иногда комиссия запрашивает дополнительные справки. Будьте готовы предоставить их в установленный срок.
Шаг 2. Рассмотрение заявления и создание комиссии
Срок рассмотрения: На основе заявления собирают межведомственную комиссию, которая оценит состояние дома не более чем через 5 рабочих дней с момента регистрации заявления.
Состав комиссии:
В обследовании участвуют:
- Представители администрации
- Специалисты БТИ или иной технической организации
- Сотрудники МЧС (при необходимости)
- Представители Роспотребнадзора (при санитарных нарушениях)
- Представители УО или ТСЖ
- Представители жильцов
Шаг 3. Экспертиза технического состояния
Комиссия проводит обследование здания, в ходе которого:
- Осматривает фундамент, стены, перекрытия, крышу
- Проверяет состояние несущих конструкций
- Оценивает процент износа
- Измеряет уровень шума, вибрации (при необходимости)
- Проверяет соблюдение санитарных норм
- Анализирует техническую документацию на дом
Результат обследования: Комиссия составляет акт обследования с подробным описанием технического состояния и фотофиксацией.
Шаг 4. Получение заключения
На основании акта обследования оформляется заключение межведомственной комиссии о признании:
- ✅ Дом признан аварийным и подлежащим сносу
- ✅ Дом признан аварийным и подлежащим реконструкции
- ⚠️ Дом признан непригодным для проживания (но не аварийным)
- ❌ Дом не признан аварийным (основания отсутствуют)
Срок: Оформленное заключение передают жильцам в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Шаг 5. Принятие решения администрацией
С заключением комиссии и другими документами администрация обращается в уполномоченный орган (комитет имущественных отношений).
Срок рассмотрения: Комитет рассматривает документы в течение 20 дней и выдаёт решение:
- О признании здания аварийным
- Об отказе в признании
После этого здание включается в перечень аварийных объектов региона.
Шаг 6. Уведомление жильцов
Граждане получают официальное уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным.
В уведомлении указывается:
- Дата признания дома аварийным
- Основания (ссылка на заключение комиссии)
- Предложение жильцам самостоятельно реконструировать дом или снести его и построить новый (при желании)
- Срок, в течение которого администрация ожидает ответа
- Информация о дальнейших действиях администрации
Что делать жильцам:
- Если желания реконструировать дом нет — можно вовсе не отвечать на уведомление
- По истечении срока администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению
- Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации
Расселение из аварийного жилья
Сроки расселения
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в региональную программу переселения из аварийного жилья.
Обычные сроки: Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев с момента включения в программу.
Внеочередное расселение: Если ситуация экстренная (угроза обрушения, стихийное бедствие), жильцов выселяют незамедлительно.
Очерёдность расселения
Очерёдность на расселение может быть изменена, если:
- Выявлена угроза обрушения здания (переносят в начало очереди)
- Таково решение суда
- Таково решение жильцов, которые живут в аварийном доме (например, согласие на менее комфортные условия)
- Срок строительства дома для переселения был затянут
Условия предоставления нового жилья
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
1. Площадь жилья
- Жильё по площади не меньше прежнего
- Допускается увеличение в пользу жильцов (если меньшего нет в наличии)
- Очередникам (стоящим на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий) дают дома с недостающим метражом (по нормативам)
2. Количество комнат
Граждане имеют право на получение жилья с аналогичным количеством комнат (можно больше, но не меньше).
3. Благоустройство
- В каждой квартире работающие коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, отопление
- Установленная плита (газовая или электрическая)
- Подключённые коммуникации должны работать бесперебойно
4. Отделка
Предоставляемое жильё должно иметь отделанные поверхности (как минимум базовую отделку).
5. Расположение
- Здание расположено в том же населённом пункте
- Желательно в том же районе
- При выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей (например, договор социального найма)
6. Запреты
- Граждан не могут переселить в коммунальные квартиры (если ранее жили в отдельной)
- Не могут ухудшить жилищные условия
7. Придомовая территория
Отдельное внимание уделяется придомовой территории:
- Она должна быть ухожена
- В пешей доступности должны быть расположены детские площадки, парковки, лавочки, место под сбор отходов
Варианты переселения
Администрация может предложить жильцам несколько вариантов переселения (обычно до 3 вариантов):
- При желании можно отказаться от предложенного жилья в пользу другого варианта
- Обычно в первую очередь предлагают лучшие варианты
- Если жильцы не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство вправе больше не учитывать их желания и предоставить любой вариант, соответствующий законодательству
Альтернатива: денежная компенсация
Когда возможна компенсация
Вместо нового жилья собственники могут получить денежную компенсацию за изымаемое аварийное жильё.
Размер компенсации
Размер компенсации определяется рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения на основании независимой оценки.
Что включается:
- Стоимость квартиры
- Стоимость доли в праве на земельный участок (если есть)
- Упущенная выгода (при необходимости)
- Расходы на переезд
Порядок получения компенсации
- Заявить администрации о желании получить компенсацию вместо жилья
- Провести независимую оценку стоимости квартиры
- Согласовать размер компенсации с администрацией
- Подписать соглашение об изъятии жилья
- Получить денежные средства
⚠️ Важно: Компенсация, как правило, меньше, чем стоимость аналогичного нового жилья. Тщательно взвесьте все варианты.
Признание нежилого здания аварийным
Порядок для нежилых зданий
Порядок признания нежилого здания аварийным аналогичен, но имеет особенности:
- Собственник или администрация обращаются в межведомственную комиссию
- Проводится экспертиза на соответствие требованиям ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
- Инициатору на руки выдаётся акт обследования
- На основании акта оформляется заключение межведомственной комиссии
- С заявлением и документами обращаются в комитет имущественных отношений
- Комитет рассматривает документы в течение 20 дней
- Сооружение включается в перечень нежилых объектов в аварийном состоянии
- Собственнику выплачивается компенсация
Что делать, если администрация бездействует
Жалоба в вышестоящие органы
Если администрация не реагирует на заявление или затягивает сроки:
- Жалоба в прокуратуру — о бездействии должностных лиц
- Жалоба в региональное Министерство ЖКХ (или аналогичный орган)
- Обращение к региональному Уполномоченному по правам человека
Судебный порядок
Если администрация отказывается признавать дом аварийным (при явных основаниях):
Жильцы с иском обращаются в суд:
- О понуждении администрации провести обследование
- О признании дома аварийным (с приложением независимой экспертизы)
- О понуждении к расселению
Документы для суда:
- Заявление в администрацию и ответ (или его отсутствие)
- Заключение независимой экспертизы о техническом состоянии дома
- Фото- и видеоматериалы повреждений
- Свидетельские показания
- Жалобы в УО, ГЖИ, Роспотребнадзор
Образец заявления
Форма заявления о признании дома аварийным
В межведомственную комиссию
по признанию жилых домов (жилых помещений),
находящихся в жилищном фонде
[название муниципального образования]
от [ФИО заявителя]
Паспорт РФ [серия, номер]
Адрес: [адрес проживания]
Тел: [контактный телефон]
ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании жилого помещения (многоквартирного дома)
непригодным для проживания (аварийным)
Прошу провести оценку соответствия жилого дома (жилого помещения) по адресу: [полный адрес дома/квартиры] требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, и признать его непригодным для проживания (аварийным и подлежащим сносу).
Основания для обращения:
[Описание проблем: трещины в стенах, проседание фундамента, износ несущих конструкций, протечки и т.д.]
К заявлению прилагаются:
1. Копия паспорта заявителя
2. Копия правоустанавливающих документов на жилое помещение
3. Фотоматериалы повреждений
4. [Другие документы]
Дата: [дата]
Подпись заявителя: [подпись] ([расшифровка ФИО])
Часто задаваемые вопросы
Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?
Да, можно, если дом ещё не включён в программу сноса. После включения — приватизация запрещена.
Что делать, если не согласен с предложенным жильём?
Сколько времени занимает весь процесс?
От подачи заявления до получения нового жилья может пройти от 6 месяцев до нескольких лет (в зависимости от наличия жилищного фонда и очерёдности).
Можно ли продать квартиру в аварийном доме?
Да, но стоимость будет значительно ниже рыночной. Покупатель получит право на расселение.
Что делать, если дом признан аварийным, но расселяют очень долго?
Итоги: главное кратко
✅ Инициировать признание дома аварийным могут жильцы, администрация, МЧС, Роспотребнадзор
✅ Критерии аварийности: износ более 70%, разрушение несущих конструкций, угроза обрушения
✅ Обращение в межведомственную комиссию — первый шаг
✅ Срок рассмотрения заявления — не более 30 дней
✅ Расселение: предоставление равноценного жилья или денежная компенсация
✅ Условия нового жилья: не меньше прежнего по площади, с отделкой, в том же районе
✅ При отказе администрации — обращение в суд
Вывод:
Процедура признания дома аварийным и расселения регламентирована законом и защищает права граждан на безопасное жильё. Главное — действовать последовательно, собирать доказательства и не бояться отстаивать свои права через суд при бездействии властей. Аварийное жильё — это не приговор, а основание для получения нового безопасного жилья от государства.