Правила изменения условий договора управления МКД: порядок, сроки, оформление

Договор управления МКД может изменяться в процессе его действия. Однако закон устанавливает строгие правила для внесения изменений, направленные на защиту прав собственников. В этой статье разберем все аспекты изменения договора управления.

1. Правовые основы изменения договора

Основные нормативные акты

1. ГК РФ, ч. 1 ст. 450 — Изменение и расторжение договора

Изменение условий договора возможно:
- По соглашению сторон
- По решению суда
- В случаях, предусмотренных законом

2. ЖК РФ, ст. 162 — Договор управления МКД

• Ч. 2.1 — Обязанность размещения в ГИС ЖКХ
• Регулирует заключение, изменение, расторжение

3. ЖК РФ, ч. 7 ст. 45 — Право УО на созыв ОСС

УО вправе созвать ОСС по своей инициативе
для рассмотрения вопросов изменения договора

4. Закон о защите прав потребителей №2300-1, ст. 16 — Недопустимые условия договора

• Запрещает условия, ущемляющие права потребителей
• 14 категорий недопустимых условий

Принципы изменения договора

1. Согласованность сторон:

• Изменения вносятся по соглашению сторон
• Исключения — только по решению суда

2. Защита прав собственников:

• Недопустимы односторонние изменения
• Запрет на ухудшение условий

3. Прозрачность процедуры:

• Письменная форма изменений
• Обязательное размещение в ГИС ЖКХ

---

2. Кто может предложить изменения

Стороны договора управления

Договор управления может быть заключен между:

1. УО и собственниками помещений в МКД

• Прямой договор с каждым собственником
• Изменения — по решению ОСС

2. УО (отобранной по открытому конкурсу) и собственниками

• Конкурсная процедура отбора
• Ограниченные возможности изменения

3. УО и лицами, принявшими помещения от застройщика

• До передачи управления собственникам
• Временный договор

4. УО и органами управления ТСЖ/ЖК/СПК

• С ТСЖ заключает договор правление
• Изменения — по Уставу

5. УО и застройщиком

• До ввода дома в эксплуатацию
• После — возможен переход к собственникам

Кто вправе инициировать изменения

Управляющая организация:

Вариант 1: Направить предложение совету дома/инициативной группе
Вариант 2: Созвать ОСС по своей инициативе (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ)

Собственники помещений:

• Совет дома (при наличии)
• Инициативная группа (не менее 10% голосов)
• Любой собственник (сбор подписей)

ТСЖ/ЖК/СПК:

• Правление организации
• Общее собрание членов

---

3. Недопустимые условия договора

Определение

С 1 сентября 2022 года действует запрет на включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей.

Недопустимые условия — положения, которые:

• Ухудшают положение потребителя
• Нарушают баланс интересов сторон
• Противоречат принципам справедливости

14 категорий недопустимых условий

1. Односторонние права на изменение/расторжение

Запрещено включать:

• Право УО на одностороннее изменение размера платы
• Право УО на односторонний отказ от договора
• Автоматическое продление без согласия собственника

Исключения: когда закон прямо предусматривает такую возможность

Пример нарушения:

❌ "УК вправе изменять размер платы в одностороннем порядке
    при увеличении тарифов РСО"

2. Ограничение права на выбор подсудности

Запрещено:

• Установление обязательной подсудности в другом регионе
• Исключение права на выбор суда собственником

3. Штрафные санкции за отказ от договора

Запрещено:

• Штрафы за расторжение договора по инициативе собственника
• Пени за досрочное расторжение

4. Ограничение ответственности УО

Запрещено:

• Полное освобождение УО от ответственности
• Ограничение ответственности за неисполнение
• Исключение ответственности за действия подрядчиков

5. Принуждение к дополнительным услугам

Запрещено:

• Обязательное оказание иных услуг
• Требование заключать дополнительные договоры
• Привязка услуг друг к другу

6. Дополнительные работы без согласия

Запрещено:

• Выполнение платных работ без согласия собственника
• Включение в тариф неоговоренных услуг

7. Ограничение способа оплаты

Запрещено:

• Запрет на безналичную оплату
• Ограничение выбора банка
• Навязывание конкретного способа оплаты

8. Незаконные основания расторжения

Запрещено:

• Расторжение по требованию УО по основаниям, не предусмотренным законом
• Досрочное расторжение без достаточных оснований

9. Уменьшение законной неустойки

Запрещено:

• Снижение размера предусмотренных законом штрафов
• Уменьшение пеней

10. Ограничение видов требований

Запрещено:

• Запрет на предъявление определенных требований
• Ограничение выбора способа защиты прав

11. Обязательный досудебный порядок

Запрещено:

• Обязательный досудебный порядок, не предусмотренный законом
• Принуждение к переговорам при наличии спора

12. Перекладывание бремени доказывания

Запрещено:

• Требование доказывать обстоятельства, которые должен доказывать исполнитель
• Нарушение принципа распределения бремени доказывания

13. Ограничение средств защиты

Запрещено:

• Запрет на обращение в суд
• Ограничение права на жалобы в контролирующие органы

14. Независимость оценки качества

Запрещено:

• Постановка оценки качества в зависимость от условий, не связанных с недостатками
• Произвольное ухудшение требований к качеству

Последствия включения недопустимых условий

1. Ничтожность условий:

• Недопустимые условия недействительны
• Применяются общие нормы права

2. Обязанность УО:

• Возместить убытки потребителю (в течение 10 дней)
• Исключить недопустимые условия из договора
• При невозможности — расторгнуть договор

3. Ответственность:

• Возмещение ущерба
• Возможна административная ответственность

---

4. Порядок направления предложений

Специальный порядок

Закон не устанавливает жесткий порядок. Стороны вправе:

• Устная форма
• Электронное письмо
• Официальное письмо (простое, заказное)
• Иной удобный способ

Рекомендуемый порядок

При договоре УО-собственники:

1. Подготовить проект изменений
2. Направить председателю совета МКД
3. Рассмотрение советом дома
4. Созыв ОСС (при необходимости)

При договоре УО-ТСЖ:

1. Направить в правление ТСЖ
2. Рассмотрение в соответствии с Уставом
3. Решение правления/ОСС ТСЖ

При договоре с застройщиком:

1. Направление застройщику
2. Согласование сторонами
3. Подписание изменений

Пример предложения

В совет дома МКД по ул. ________, д. ___
От: ООО "УК"

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
о внесении изменений в договор управления МКД

Уважаемые собственники!

В связи с изменением законодательства предлагаем внести
следующие изменения в договор управления МКД:

ИЗМЕНЕНИЕ 1: п. __.__ изложить в новой редакции:
"_________________________________________________"

ИЗМЕНЕНИЕ 2: п. __.__ изложить в новой редакции:
"_________________________________________________"

Причина изменений: ____________________________

Проект изменений прилагается.
Просим рассмотреть на ближайшем ОСС.

[Дата] [Подпись] [ФИО директора]
[Печать]

Последствия несоблюдения порядка

Если порядок определен договором:

• Строгое соблюдение обязательно
• Несоблюдение = основание не рассматривать предложения

Если порядок не определен:

• Фактическое соблюдение = отсутствие последствий
• Спорный порядок = может повлиять на судебное решение

---

5. Кто утверждает изменения

Таблица утверждения по типам договоров

Полномочия совета дома

Совет дома ВПРАВЕ:

• Рассматривать предложения УО
• Проводить разъяснения с собственниками
• Инициировать созыв ОСС

Совет дома НЕ ВПРАВЕН:

• Принимать решения об изменении договора
• Утверждать изменения самостоятельно
• Подписывать дополнительные соглашения

Решение принимает только ОСС!

Пример процедуры утверждения

ПРОЦЕДУРА УТВЕРЖДЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ

1. ПОДГОТОВКА (УО)
   - Анализ необходимости изменений
   - Подготовка проекта
   - Расчет экономических последствий

2. НАПРАВЛЕНИЕ (УО)
   - Предложение в совет дома
   - Материалы для рассмотрения

3. РАССМОТРЕНИЕ (Совет дома)
   - Анализ предложений
   - Подготовка рекомендаций
   - Инициатива созыва ОСС

4. УТВЕРЖДЕНИЕ (ОСС)
   - Созыв собрания
   - Голосование
   - Принятие решения

5. ОФОРМЛЕНИЕ (УО)
   - Дополнительное соглашение
   - Подписание сторон
   - Размещение в ГИС ЖКХ

---

6. Оформление изменений

Обязательные требования

1. Письменная форма:

• Только в письменном виде
• Электронная форма через ГИС ЖКХ допускается
• Устная форма — НЕДОПУСТИМА

2. Документооборот:

• Дополнительное соглашение ИЛИ
• Протокол ОСС (указывающий на изменение конкретных пунктов)

3. Подписание:

• Подписи сторон
• Дата подписания
• Печати (при наличии)

Варианты оформления

Вариант 1: Дополнительное соглашение

Структура дополнительного соглашения:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору управления МКД от __.__.____ № ____

г. ______                           "__" _______ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

1. УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:
   Полное наименование: _____________________
   Договор от: __.__.____ № _______________

2. СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ в МКД:
   (перечисляются или указывается, что договор заключается
   с каждым собственником отдельно)

Стороны договорились внести следующие изменения:

ИЗМЕНЕНИЕ 1:
Пункт __.__ договора изложить в новой редакции:
"_________________________________________________"

ИЗМЕНЕНИЕ 2:
Пункт __.__ договора изложить в новой редакции:
"_________________________________________________"

Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой
частью договора управления и вступает в силу с __.__.____

Подписи сторон:

УО: _____________________ /_________________/
    (подпись)               (ФИО, должность)

Представитель собственников:
_________________________ /_________________/
(подпись)                  (ФИО, председатель совета дома)

М.П.

Вариант 2: Протокол ОСС с изменениями

Если изменения вносятся путем ОСС:

ПРОТОКОЛ № ___
общего собрания собственников помещений в МКД

Дата проведения: __.__.____
Форма проведения: очная/заочная/очно-заочная

ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. _________________________________________
2. Внесение изменений в договор управления МКД

РЕШЕНИЕ по вопросу № 2:

Утвердить изменения в договор управления МКД:

1. Пункт __.__ изложить в новой редакции:
   "_________________________________________"

2. Пункт __.__ изложить в новой редаксии:
   "_________________________________________"

Результаты голосования:
ЗА: ____%     ПРОТИВ: ____%   ВОЗДЕРЖАЛСЯ: ____%

Решение принято / не принято

На основании принятого решения поручить УК подготовить
дополнительное соглашение к договору управления.

Председатель собрания: _____________ /___________
                           (подпись)     (ФИО)

Секретарь: _____________________ /______________
           (подпись)               (ФИО)

Размещение в ГИС ЖКХ

Обязанность УО (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ):

Размещается в течение 10 дней:

• Текст дополнительного соглашения
• Протокол ОСС (если изменения внесены им)
• Информация о дате вступления в силу

Содержание размещения:

• Стороны договора
• Предмет изменений
• Дата заключения
• Дата вступления в силу

Ответственность за неразмещение:

• Штраф по КоАП РФ
• Основание для расторжения договора

---

7. Государственная регистрация

Позиция закона

Государственная регистрация дополнительного соглашения НЕ предусмотрена.

Обоснование:

1. Дополнительное соглашение — неотъемлемая часть договора
2. Договор управления МКД не подлежит обязательной регистрации
3. Позиция Росреестра (письмо от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10)

Исключения:

• Если договор управления подлежит регистрации (крайне редко)
• По требованию одной из сторон (необязательно)

Налоговые последствия

Не требуется:

• Регистрация в налоговых органах
• Уведомление ФНС
• Изменение учетных данных

Требуется:

• Внесение изменений в ГИС ЖКХ
• Обновление данных в системах учета УО

---

8. Вступление в силу

Определение срока

Срок вступления определяют стороны:

• Дата подписания ≠ дата вступления в силу
• Возможна обратная сила (с указанной в соглашении даты)

Типовые ситуации

Ситуация 1: Немедленное вступление

Дополнительное соглашение подписано 15.01.2025
Вступает в силу с 15.01.2025

Ситуация 2: Отложенное вступление

Дополнительное соглашение подписано 15.01.2025
Вступает в силу с 01.03.2025
(для адаптации к изменениям)

Ситуация 3: Обратная сила

Дополнительное соглашение подписано 15.01.2025
Вступает в силу с 01.01.2025
(если изменения вызваны изменением законодательства)

Пример вступления в силу

ИЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ:

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с
"__" _______ 20__ г. и применяется к отношениям сторон,
возникшим с "___" ______ 20__ г.

Положения настоящего дополнительного соглашения действуют
до "___" ______ 20__ г. (или бессрочно).

---

9. Индексация платы за содержание

Судебная практика ВС РФ

Определение ВС РФ от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044:

"УО вправе повысить размер платы за содержание жилого
помещения на индекс потребительских цен на ЖКУ без ОСС,
если это предусматривает договор управления"

Условия применения:

1. Прямое указание в договоре управления
2. Механизм индексации четко определен
3. Индекс публикуется Росстатом
4. Собственники могут проверить расчеты

Пример формулировки в договоре:

"Размер платы за содержание жилого помещения подлежит
ежегодной индексации на индекс потребительских цен на
коммунальные услуги, публикуемый Росстатом, без
проведения общего собрания собственников.

Размер индексации рассчитывается по формуле:
Плата текущего года = Плата предыдущего года ×
                      (1 + Индекс Росстата)"

Если в договоре нет механизма индексации

Позиция суда:

• УО НЕ вправе увеличить плату без решения ОСС
• Индексация = одностороннее изменение = НЕДОПУСТИМО
• Повышение возможно только через ОСС

---

10. Практические примеры

Пример 1: Изменение состава ОИ

Ситуация: В доме установлен ИТП (индивидуальный тепловой пункт). Необходимо включить его в состав ОИ.

Процедура:

1. Подготовка (УО):

• Анализ технической документации
• Подготовка проекта изменений
• Расчет влияния на плату (если есть)

2. Предложение:

В совет дома от ООО "ДЕЗ"

ПРОЕКТ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ

В связи с вводом в эксплуатацию ИТП предлагаем:

1. Включить ИТП в состав общего имущества (п. 1.2)
2. Добавить обязанность по содержанию ИТП (п. 3.5)
3. Увеличить плату на ___ руб./м² (обоснование прилагается)

Проект дополнительного соглашения прилагается.

3. ОСС (10.03.2016):

• Рассмотрение проекта
• Голосование
• Решение принято простым большинством

4. Дополнительное соглашение:

• Подписано 10.03.2016
• Вступило в силу с 10.03.2016
• Размещено в ГИС ЖКХ

Пример 2: Изменение тарифов РСО

Ситуация: РСО повысила тарифы с 1 июля. УК просит увеличить плату за содержание.

Процедура:

Если в договоре есть индексация:

1. УК рассчитывает новый размер платы
2. Уведомляет собственников
3. Применяет новые тарифы с 1 июля
4. Размещает расчеты в ГИС ЖКХ

Если в договоре нет индексации:

1. УК направляет предложение в совет дома
2. Созывает ОСС
3. Получает решение об увеличении платы
4. Подписывает дополнительное соглашение
5. Применяет новые тарифы с утвержденной даты

Пример 3: Изменение способа управления

Ситуация: ТСЖ хочет перейти на непосредственное управление. Необходимо расторгнуть договор с УК.

Процедура:

1. Решение ОСС ТСЖ:

• Рассмотрение на общем собрании
• Решение о смене способа управления
• Поручение правлению расторгнуть договор

2. Уведомление УК:

В ООО "УК"
от ТСЖ "______"

УВЕДОМЛЕНИЕ
о расторжении договора управления

Уведомляем, что общим собранием членов ТСЖ
(протокол от __.__.____ № __) принято решение
о смене способа управления МКД.

На основании п. __.__ договора управления
расторгаем договор с __.__.____.

Просим произвести расчеты и передать документацию.

[Дата] [Подпись] [Председатель ТСЖ]

3. Передача дел:

• Акт приема-передачи
• Документооборот
• Взаиморасчеты

---

11. Часто задаваемые вопросы

---

12. Документы

Заявление собственника об исключении недопустимых условий

В управляющую организацию
От: [ФИО собственника, адрес, телефон]

ЗАЯВЛЕНИЕ
об исключении недопустимых условий договора

В договоре управления МКД № _____ от __.__.____
содержатся условия, ущемляющие права потребителя
(ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

ТРЕБУЮ исключить следующие недопустимые условия:
1. ___________________________________________
2. ___________________________________________

В случае отказа — буду вынужден(а) обратиться в суд
с требованием:
- Исключения недопустимых условий
- Возмещения убытков
- Компенсации морального вреда

[Дата] [Подпись] [ФИО]

Уведомление о внесении изменений

УВЕДОМЛЕНИЕ
о внесении изменений в договор управления МКД

Уважаемые собственники!

В договор управления МКД внесены следующие изменения:

1. ___________________________________________
2. ___________________________________________

Изменения вступают в силу с __.__.____

Полный текст изменений размещен в ГИС ЖКХ
и на информационном стенде в подъезде.

С текстом изменений можно ознакомиться:
- На сайте УК: __________________
- В офисе УК: __________________
- У председателя совета дома

Управляющая организация: _____________
[Дата] [Подпись] [ФИО директора]

---

Итог: Изменение условий договора управления — сложная процедура, требующая соблюдения законодательства. Главные правила:

1. Изменения только по соглашению сторон
2. Запрет на ущемление прав потребителей
3. Обязательное размещение в ГИС ЖКХ
4. Индексация платы без ОСС — только если предусмотрена договором
5. При нарушениях — обращайтесь в суд

Собственники имеют право на справедливые условия договора и могут требовать их соблюдения.