Договор управления МКД: как составить и на что обратить внимание

Договор управления многоквартирным домом — это основной документ, который регулирует отношения между собственниками и управляющей организацией (УО).

1. Что такое договор управления МКД

Договор управления МКД — это соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме (или ТСЖ/ЖСК) и управляющей организацией, по которому УО обязуется выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и предоставлять коммунальные услуги (ст. 162 ЖК РФ).

Существенные условия договора

4 обязательных условия:

1. Состав общего имущества МКД
2. Перечень услуг и работ
3. Размер платы за содержание и ремонт
4. Порядок осуществления контроля

2. Размер платы за содержание и ремонт

Кто устанавливает размер платы

Размер платы определяет ОСС с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Если ОСС не приняло решение:

• Применяется размер платы, утвержденный местной администрацией
• УО не может самостоятельно установить иной размер

Важно: Позиция Верховного суда РФ

Определение ВС РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7:

УО НЕ ИМЕЕТ ПРАВА:

• В одностороннем порядке изменять размер платы
• Начислять плату больше, чем установлено договором управления
• Применять размер платы, отличающийся от решения ОСС

Если УО не согласна с размером платы, установленным ОСС:

1. Обязана доказать в суде, что такой размер платы не позволяет содержать общее имущество по требованиям законодательства
2. Должна предоставить расчеты с указанием:
   • Стоимости услуг
   • Технических характеристик МКД
   • Физического износа здания
   • Иных обстоятельств, влияющих на объем и качество работ

Бремя доказывания лежит на УО, а не на собственниках!

Алгоритм действий для УО при несогласии с размером платы

1. Направить собственникам обоснованные расчеты

   • Подробная смета на работы и услуги
   • Обоснование каждой статьи расходов
   • Ссылки на нормативы и стандарты

2. Созвать ОСС для пересмотра размера платы

   • Представить альтернативные предложения
   • Объяснить последствия недостаточного финансирования

3. Обратиться в суд (если ОСС отклонило обоснованные предложения)

   • Иск о признании решения ОСС недействительным
   • Обоснование необоснованности установленного размера
   • Предоставление доказательств (расчеты, экспертизы)

Верховный суд: Решение ОСС о размере платы можно оспорить в суде, но только при наличии серьезных обоснований и расчетов.

3. Обязательные разделы договора управления

10 разделов, которые должны быть в договоре

Договор управления должен содержать следующие разделы:

1. Предмет договора

   • Состав общего имущества
   • Перечень услуг и работ
   • Цель договора

2. Порядок определения размера платы

   • Размер платы за содержание и ремонт
   • Порядок внесения платы
   • Ответственность за несвоевременную оплату

3. Порядок осуществления контроля

   • Права собственников
   • Порядок проведения проверок
   • Отчетность УО

4. Порядок предоставления коммунальных услуг

   • Перечень КУ
   • Качество КУ
   • Ответственность сторон

5. Порядок содержания и ремонта общего имущества

   • Минимальный перечень работ
   • Периодичность выполнения
   • Требования к качеству

6. Порядок изменения размера платы

   • Основания для изменения
   • Процедура изменения
   • Уведомление собственников

7. Ответственность сторон

   • Ответственность УО
   • Ответственность собственников
   • Порядок возмещения ущерба

8. Порядок расторжения договора

   • Основания расторжения
   • Процедура расторжения
   • Передача документации

9. Порядок разрешения споров

   • Досудебный порядок
   • Подсудность
   • Применимое право

10. Прочие условия

    • Срок действия договора
    • Особенности изменения
    • Заключительные положения

Существенные условия договора

4 обязательных условия (без них договор не считается заключенным):

✅ Состав общего имущества МКД

• Подробное описание всех элементов ОИ
• Технические характеристики
• Границы ответственности

✅ Перечень услуг и работ

• Детальный список работ по содержанию
• Перечень услуг по управлению
• Требования к качеству

✅ Размер платы за содержание и ремонт

• Конкретная сумма (руб./кв. м)
• Порядок расчета
• Периодичность внесения

✅ Порядок осуществления контроля

• Права собственников по контролю
• Процедуры проверок
• Требования к отчетности

Нормативная база

Основание для 10 разделов:

1. ЖК РФ, ч. 3 ст. 162 — существенные условия договора
2. ПП РФ №354 — Правила предоставления коммунальных услуг
3. ПП РФ №290 — Минимальный перечень услуг и работ
4. ПП РФ №491 — Правила содержания общего имущества

Важно: Договор управления не является публичным договором. УО может предлагать разные условия для разных МКД, но для одного дома все собственники должны иметь одинаковые условия (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

4. Сроки ответа УО на обращения

5. Часто задаваемые вопросы

Документы:

• [Жалоба в ГЖИ на УО](/documents/Образец _Жалоба на УО в ГЖИ.docx)