Состав технической и иной документации для управления МКД: полный перечень по ПП РФ №491

Для качественного управления многоквартирным домом необходим полный комплект документов. Законодательство четко определяет, какая документация должна вестись в отношении каждого МКД. В этой статье — полный перечень технической и иной документации в соответствии с ПП РФ №491, разъяснения по каждому документу, а также информация о том, где их получить и кто должен вести.

1. Правовые основы

Основные нормативные акты

Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

• Пункт 24 — состав технической документации
• Пункт 26 — состав иных документов, связанных с управлением МКД

Статья 45 ЖК РФ — реестр собственников помещений в МКД

Постановление Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 — Правила холодного водоснабжения и водоотведения

Кто ведет документацию

За ведение документации отвечает:

• Управляющая организация (УК)
• ТСЖ/ЖСК — при непосредственном управлении
• Собственники — при выборе непосредственного способа управления

Где хранится документация

Постоянное хранение:

• Офис управляющей организации
• Доступна для ознакомления собственникам
• При смене УК — передается новой организации по акту приема-передачи

---

2. Техническая документация

2.1. Документы технического учета жилищного фонда

Что входит:

1. Технический паспорт на МКД
2. Акт технического состояния МКД
3. Иные документы, содержащие сведения о состоянии общего имущества

Технический паспорт на МКД

Что содержит:

• Планировочные решения
• Экспликация помещений
• Технические характеристики здания
• Состояние конструктивных элементов
• Инженерные системы

Где получить:

• БТИ (Бюро технической инвентаризации)
• Росреестр (кадастровый инженер)

Кто оформляет:

• Первоначально — застройщик
• При эксплуатации — УК или собственники

Срок действия:

• Постоянный (с периодическим обновлением)

Акт технического состояния МКД

Когда составляется:

• При приемке дома в эксплуатацию
• Ежегодно (в составе отчета УК)
• По результатам осмотров

Содержание:

• Состояние несущих конструкций
• Состояние инженерных систем
• Физический износ
• Выявленные дефекты

2.2. Документы на приборы учета

Общедомовые приборы учета (ОДПУ)

Обязательная информация:

• На каждый прибор:
  • Технические характеристики
  • Заводской номер
  • Дата установки
  • Место установки
  • Класс точности

Данные о поверке:

• Дата последней поверки
• Срок следующей поверки
• Сертификат поверки
• Документы о ремонте/замене

Информация об ИПУ в помещениях:

• Технические характеристики каждого счетчика
• Дата установки
• Даты поверок
• Факт замены
• Дата последнего контрольного снятия показаний

Где получить:

• УК/УО — основная информация
• Ресурсоснабжающие организации — данные о поверке
• Аккредитованные организации — документы о поверке

2.3. Документы о выполненных работах

Акты о приемке результатов работ

Включает:

• Акты выполненных работ по текущему ремонту
• Акты оказанных услуг по содержанию
• Акты выполненных работ по капитальному ремонту

Сметы и расчеты

Что должно быть:

• Смета на содержание общего имущества
• Смета на текущий ремонт
• Калькуляции стоимости работ
• Расчеты фонда капитального ремонта

Описи работ

Ежемесячно:

• Выполненные работы по содержанию
• Проведенные ремонтные работы
• Оказанные услуги

2.4. Акты осмотров и проверок

Акты осмотра общего имущества

Что осматривается:

• Инженерные коммуникации
• Приборы учета
• Механическое оборудование
• Электрическое оборудование
• Санитарно-техническое оборудование
• Оборудование для инвалидов и МГН
• Конструктивные части МКД:
  • Крыша
  • Несущие конструкции
  • Ненесущие конструкции
  • Объекты на земельном участке

Что проверяется:

• Соответствие эксплуатационных качеств установленным требованиям
• Состояние и работоспособность
• Соблюдение требований безопасности

Журнал осмотра

Ведется:

• По каждому виду оборудования
• По конструктивным элементам
• По периметру здания

Содержание:

• Дата осмотра
• Выявленные нарушения
• Принятые меры
• Подписи ответственных лиц

2.5. Документы по отоплению

Акты проверок готовности к отопительному периоду

Когда проводятся:

• Ежегодно, до начала отопительного сезона
• При выявлении нарушений
• По требованию надзорных органов

Что включает:

• Проверка готовности теплосистем
• Проверка герметичности
• Проверка запорной арматуры
• Испытания на прочность и плотность

Паспорт готовности МКД к отопительному периоду

Выдается:

• После успешного прохождения проверки
• Службой теплоснабжения
• Срок действия — до конца отопительного сезона

2.6. Инструкция по эксплуатации МКД

Когда требуется:

• Для МКД, введенных в эксплуатацию после 01.07.2007
• Первоначально — застройщиком
• При эксплуатации — УК

Форма утверждена ПП РФ №491 (Приложение №6)

Содержание:

• Правила эксплуатации здания
• Требования безопасности
• Графики обслуживания
• Контактная информация служб

---

3. Иные документы, связанные с управлением МКД

3.1. Земельные документы

Кадастровый план (карта) земельного участка

Что содержит:

• Границы земельного участка
• Площадь
• Кадастровый номер
• Целевое назначение
• Кадастровая стоимость

Где получить:

• Росреестр
• Кадастровая палата
• Через МФЦ или сайт rosreestr.ru

Требования:

• Копия, удостоверенная органом кадастрового учета
• Актуальная (не более 1 года)

Выписка из ЕГРН о правах на общее имущество

Содержит сведения о:

• Собственниках общего имущества
• Размерах долей
• Обременениях
• Ограничениях

Где получить:

• Росреестр
• МФЦ
• Сайт rosreestr.ru

Градостроительный план земельного участка

Когда требуется:

• Для МКД, построенных/реконструированных после установления формы плана
• Первоначально — по ПП РФ № 840 от 29.12.2005

Содержание:

• Границы участка
• Параметры разрешенного строительства
• Зоны с особыми условиями использования
• Требования к благоустройству

Где получить:

• Орган местного самоуправления (отдел архитектуры)
• Заверенная копия

3.2. Документы об обременениях

Документы о сервитуте

Если установлен сервитут:

• Решение об установлении сервитута
• Договор сервитута
• План с отмеченными обременениями

План должен быть заверен:

• В организации по учету недвижимости

Где получить:

• Росреестр
• Орган, установивший сервитут

3.3. Проектная документация

Проектная документация на МКД

Что входит:

• Архитектурные решения
• Конструктивные решения
• Инженерные системы
• Технические условия

Когда есть:

• При наличии (не все МКД имеют)

Где получить:

• Застройщик
• Проектная организация
• Органы экспертизы

3.4. Реестры и списки

Реестр собственников помещений в МКД

Обязательные сведения (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ):

• ФИО собственника
• Номер помещения
• Площадь помещения
• Размер доли в праве общей собственности
• Документ-основание права собственности

Ведет:

• УК/УО
• Инициативная группа (для подготовки ОСС)

Обновление:

• При смене собственника — в течение 5 дней
• При изменении долей — в течение 5 дней

Списки нанимателей и пользователей

Что включает:

• Список нанимателей жилых помещений
• Список лиц — пользователей общего имущества

Особенности:

• На основании договоров по решению ОСС
• Соблюдение требований о защите персональных данных

3.5. Договоры и протоколы

Договоры об использовании общего имущества

Что может включать:

• Договоры аренды
• Договоры размещения рекламы
• Договоры о размещении оборудования
• Иные договоры использования

Основные требования:

• Решение ОСС о предоставлении права
• Соблюдение интересов собственников

Решения и протоколы ОСС

Ведется по каждому собранию:

• Решение собственников
• Протокол собрания
• Приложения к протоколу

Обязательные элементы:

• Повестка дня
• Результаты голосования
• Список участников
• Принятые решения

3.6. Иные документы

Документы, определенные решением ОСС

Могут включать:

• Дополнительные реестры
• Специальные отчеты
• Акты обследований
• Экспертные заключения

Устанавливается:

• Решением общего собрания собственников

---

4. Доступность документации для собственников

Права собственников

Согласно ПП РФ № 491 собственники имеют право:

• Знакомиться с технической документацией
• Получать копии документов
• Контролировать ведение документации

Сроки предоставления

По запросу собственника:

• В течение 1 дня — устная информация
• В течение 3 дней — копии документов

Способы предоставления

Выдача на руки:

• В офисе УК
• Под роспись

Почтовым отправлением:

• Заказным письмом
• С уведомлением

В электронном виде:

• На e-mail
• Через личный кабинет

---

5. Ответственность за ведение документации

Ответственность УК/УО

За нарушение ведения документации:

• Административная ответственность (ст. 7.22 КоАП РФ)
• Штраф: до 100 000 руб. для юридических лиц
• Предписания ГЖИ об устранении нарушений

Что не ведется или ведется с нарушениями

Частые нарушения:

• Отсутствие технических паспортов
• Неполные данные по ОДПУ
• Отсутствие актов осмотров
• Несвоевременное обновление реестров

---

6. При смене управляющей организации

Обязательная передача

При смене УК вся документация передается:

• По акту приема-передачи
• В полном объеме
• В сроки, установленные договором управления

Перечень передаваемых документов

Полный комплект технической документации:

• Документы технического учета
• Документы на ОДПУ и ИПУ
• Документы о выполненных работах
• Акты осмотров
• Журналы обслуживания

Документы управления:

• Реестр собственников
• Договоры
• Протоколы ОСС
• Кадастровая документация

Ответственность за передачу

Нарушение передачи:

• Штраф до 200 000 руб.
• Лишение лицензии
• Возмещение ущерба собственникам

---

7. Практические рекомендации

Для собственников

Проверьте, ведет ли УК документацию:

• Запросите перечень документов
• Проверьте актуальность данных
• При отсутствии — требуйте ведения

Контролируйте ведение:

• Ежегодно знакомьтесь с отчетами
• Требуйте предоставления актов осмотров
• Следите за сроками поверки ОДПУ

Для УК

Организуйте ведение:

• Назначьте ответственных лиц
• Ведите электронные базы данных
• Регулярно обновляйте информацию

Обеспечьте доступность:

• Выделите место для хранения
• Организуйте систему выдачи
• Ведите журнал выдачи документов

---

8. Полная таблица состава документации

---

Итог: Полный комплект документации — основа качественного управления МКД. Собственники имеют право знать, какие документы должны вестись, и требовать их предоставления. УК обязана вести всю необходимую документацию и предоставлять ее собственникам в установленные сроки. Контроль за ведением документации — залог прозрачности и эффективности управления домом.