Придомовая территория МКД: обязанности УО, содержание, благоустройство

Придомовая территория — важная часть общего имущества многоквартирного дома. От её состояния зависит комфорт жителей, безопасность детей и внешний вид дома. Разберёмся, что входит в придомовую территорию, каковы обязанности управляющей организации по её содержанию и что делать в спорных ситуациях.

Что такое придомовая территория

Определение по закону

Придомовая территория — это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, сформированный и принадлежащий собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

Правовая основа

Вопросы формирования и содержания придомовой территории регулируются:

• Часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ
• Статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»
• Земельный кодекс РФ (статьи 36, 39.20)
• Постановление Правительства РФ № 491 (Правила содержания общего имущества в МКД)

Что входит в состав придомовой территории

В состав придомовой территории входят:

1. Земельный участок под МКД
2. Дворовые проезды и тротуары
3. Детские и спортивные площадки
4. Парковочные места (если они не оформлены в частную собственность)
5. Зелёные насаждения (деревья, кустарники, газоны, клумбы)
6. Элементы благоустройства:
   • Скамейки, урны
   • Ограждения, заборы
   • Освещение двора
   • Малые архитектурные формы
7. Площадки для размещения контейнеров ТКО

Границы придомовой территории

Границы определяются:

• Кадастровым планом земельного участка (если участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт)
• Проектной документацией на МКД
• Решением органов местного самоуправления (для старых домов, где участок не сформирован)

Как узнать границы своего участка:

1. Заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости)
2. Обратиться в УО за копией кадастрового плана
3. Проверить наличие межевых знаков на местности

Обязанности УО по содержанию придомовой территории

Законодательная база обязанностей УО

УО обязана обеспечивать санитарное содержание земельного участка, если он входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из:

• Пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ
• Частей 1.1, 2.2 статьи 161 ЖК РФ
• Пункта 15 Правил № 491

Основные виды работ

Управляющая организация обязана выполнять следующие виды работ:

1. Уборка и санитарное содержание

Летний период:

• Подметание и уборка мусора
• Полив зелёных насаждений (при необходимости)
• Покос травы
• Очистка и промывка урн

Зимний период:

• Очистка от снега и льда (если глубина более 5 см)
• Сдвигание снега (при колейности более 5 см)
• Антигололёдные мероприятия (посыпка песком, солью)

2. Обслуживание детских и спортивных площадок

Круглый год:

• Осмотр и проверка состояния оборудования
• Ремонт повреждённых элементов
• Уборка территории площадок

В холодный период (дополнительно):

• Очистка территории площадок от снега и льда (если глубина более 5 см)
• Очистка крышек люков и колодцев, пожарных гидрантов
• Антигололёдные мероприятия

Данные правила предусмотрены пунктом 24 Минимального перечня услуг и работ (утв. Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290).

3. Освещение территории

• Обеспечение работы уличных фонарей и светильников
• Своевременная замена перегоревших ламп
• Ремонт повреждённых светильников

4. Уход за зелёными насаждениями

• Полив (по мере необходимости)
• Обрезка сухих веток
• Обработка от вредителей
• Уборка опавшей листвы

5. Содержание площадки для контейнеров ТКО

• Содержание контейнерной площадки в чистоте
• Уборка мусора вокруг контейнеров
• Мойка контейнеров (по графику)

Ответственность за территорию за границами участка

Общий принцип

Следовательно, обслуживать территории, которые выходят за рамки общедолевой собственности, должны их владельцы. Такие правила установлены:

• Статьёй 210 Гражданского кодекса РФ
• Пунктом 15 Правил № 491

Практика привлечения УО к ответственности

⚠️ Важный нюанс:

Однако на практике ГЖИ привлекают УО к административной ответственности за ненадлежащее содержание придомовой территории и элементов благоустройства вне зависимости от того, относятся они к общему имуществу или нет.

Региональные и местные нормы

Обязанность заниматься благоустройством прилегающих к МКД территорий, в том числе не относящихся к общему имуществу, может быть предусмотрена:

• Законодательством субъекта РФ
• Актами органов местного самоуправления о санитарном содержании и благоустройстве территорий

Рекомендация для УО: Уточните в администрации муниципалитета, какие нормы действуют в вашем регионе относительно уборки прилегающих территорий. Часто устанавливается зона ответственности (например, 10-20 метров от границы участка).

Особенности содержания территории зимой

Минимальные требования

Согласно пункту 24 Минимального перечня (утв. Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290), в холодный период УО должна:

1. Очищать территорию площадок (детских, спортивных), в том числе крышки люков и колодцев, пожарных гидрантов от снега и льда, если их глубина больше 5 см
2. Сдвигать снег на придомовой территории, если колейность превышает 5 см
3. Проводить антигололёдные мероприятия

Дополнительные требования

Дополнительный перечень работ и периодичность их выполнения можно прописать в договоре управления МКД.

Обратите внимание: Особенности уборки придомовой территории зимой могут устанавливать региональные или местные власти. В этом случае УО придется руководствоваться местными НПА (нормативно-правовыми актами).

Типичные требования зимой

• Уборка свежевыпавшего снега — в течение 6-12 часов
• Антигололёдная обработка — до начала гололёда или сразу после его образования
• Вывоз снега — при накоплении более определённого объёма

Земельный участок МКД: управление и изменения

Можно ли исключить часть земельного участка из состава общего имущества?

Да, собственники помещений вправе это сделать. Но для этого придется получить согласие всех собственников помещений (единогласно).

Правовая основа

Решение об отказе от части земельного участка, который относится к общему имуществу МКД, принимают все собственники помещений в МКД единогласно. Это следует из:

• Части 1 статьи 7 ЖК РФ
• Части 3 статьи 36 ЖК РФ
• Части 2 статьи 53 Земельного кодекса РФ

Процедура раздела земельного участка

На общем собрании собственники должны проголосовать за:

1. Раздел земельного участка на две части
2. Постановку вновь сформированных участков на государственный кадастровый учёт
3. Отказ от спорного участка в рамках части 2 статьи 53 Земельного кодекса
4. Выбор ответственного лица, которое будет взаимодействовать с органами МСУ по вопросам раздела земельного участка

Дальнейшие действия

После принятия решения:

1. Подготовить межевой план
2. Обратиться в Росреестр для постановки участков на учёт
3. Зарегистрировать изменения в ЕГРН
4. Оформить отказ от части участка в пользу муниципалитета

Использование общего имущества третьими лицами

Установка кондиционеров на фасаде

Вопрос: Кто должен принимать решение о согласовании установки внешнего блока кондиционера на фасаде МКД?

Ответ: Ограждающие и несущие конструкции дома входят в состав общего имущества МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, установку внешнего блока кондиционера необходимо согласовать с собственниками помещений в доме, то есть по решению общего собрания собственников.

Требуемый кворум: Решения о пользовании общим имуществом в МКД должны быть приняты большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Размещение рекламы на информационных досках

Вопрос: Провайдер должен получить согласие жителей МКД на использование информационных досок в подъезде дома для размещения своей рекламы?

Ответ: Да, должен.

Стены подъездов, информационные доски входят в состав общего имущества в МКД. Это следует из:

• Части 1 статьи 36 ЖК РФ
• Пункта 2 Правил № 491

Заинтересованные лица обязаны получать согласие от собственников помещений для размещения рекламы на инфостендах, а также согласовывать условия их использования (подп. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Контейнеры для ТКО: кто обязан обеспечивать

Обязанности регионального оператора ТКО

Оператор ТКО обязан оснащать мусороприемные камеры контейнерами, если:

• Такие расходы включены в тариф по обращению с ТКО
• Договор по обращению с ТКО предусматривает обязанность регионального оператора ремонтировать и заменять контейнеры

Обязанности управляющей организации

В остальных случаях управляющие обязаны самостоятельно обеспечить наличие и работоспособность таких контейнеров. Для этого можно:

1. Заключить договор аренды контейнеров с третьими лицами
2. Приобрести контейнеры за счет средств собственников помещений в МКД — на основании решения общего собрания таких собственников

Практические вопросы для УО

Договоры ресурсоснабжения: по каждому дому или на группу?

Вопрос: Как правильно заключать договоры ресурсоснабжения: по каждому дому или на группу домов?

Ответ: Законодательство не содержит прямого указания, в отношении скольких домов заключать договоры ресурсоснабжения. На практике встречаются оба варианта.

Рекомендация: Исходите из условий контроля за:

• Поставкой объемов коммунальных услуг
• Качеством услуг
• Размером накапливаемой задолженности

Если условия договора на группу домов позволят отслеживать эти параметры в разрезе каждого дома, то заключать отдельные соглашения на каждый МКД не нужно.

Ответы на запросы лиц, не имеющих прав собственности

Вопрос: Может ли управленец не отвечать на запросы лиц, которые не имеют прав собственности на помещение в МКД?

Ответ: Нет, ответы на такие запросы нужно предоставлять.

Управляющие организации обязаны реагировать на запросы и обращения как от собственников, так и от посторонних лиц.

Сроки ответа: УО должна ответить такому заявителю в течение 30 календарных дней с даты регистрации запроса или обращения. Срок ответа можно продлить, если управленцу необходимо запросить дополнительную информацию по заявке. Это следует из пункта 37 Правил № 416.

Можно ли отозвать письменное решение после окончания голосования на ОСС?

Вопрос: Собственник помещения вправе отозвать письменное решение после окончания голосования на общем собрании?

Ответ: Нет, не вправе.

Голосование на общем собрании — это право, а не обязанность собственника помещения МКД. Поэтому собственник, который реализовал такое право, считается участником общего собрания. Это следует из норм:

• Частей 2, 3 статьи 47 ЖК РФ
• Части 1 статьи 48 ЖК РФ

Поэтому УО вправе не возвращать бланк решения и учитывать голоса такого собственника при подведении итогов общего собрания.

Ответственность УО за нарушения

Административная ответственность

За ненадлежащее содержание придомовой территории УО может быть привлечена к ответственности по:

• Статье 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов)
• Статье 8.2 КоАП РФ (несоблюдение требований в области охраны окружающей среды при обращении с отходами)

Размер штрафов:

• Для должностных лиц: 4 000 – 5 000 руб.
• Для юридических лиц: 40 000 – 50 000 руб.

Контролирующие органы

Контроль за содержанием придомовой территории осуществляют:

1. ГЖИ (Государственная жилищная инспекция)
2. Роспотребнадзор (санитарное состояние)
3. Административно-техническая инспекция (благоустройство)
4. Прокуратура (по жалобам граждан)

Действия собственников при ненадлежащем содержании территории

Шаг 1. Обращение в УО

Направьте письменную претензию в УО с описанием проблемы и требованием устранить нарушение.

Шаг 2. Фиксация нарушений

Сфотографируйте/снимите на видео нарушения с указанием даты и времени.

Шаг 3. Жалоба в ГЖИ

При отсутствии реакции УО в течение 3-5 рабочих дней подайте жалобу в ГЖИ:

• Через портал ГИС ЖКХ (требуется подтверждённая учетная запись Госуслуг)
• Лично в территориальное отделение ГЖИ
• Почтой заказным письмом

Шаг 4. Обращение в прокуратуру или суд

Если ГЖИ не принимает мер:

• Жалоба в прокуратуру
• Иск в суд о понуждении к исполнению обязанностей по содержанию общего имущества

Итоги: главное кратко

✅ УО обязана содержать придомовую территорию, входящую в состав общего имущества

✅ Границы территории определяются кадастровым планом земельного участка

✅ Зимой обязательна уборка снега (более 5 см) и антигололёдная обработка

✅ За территорию за границами участка формально отвечают её владельцы, но на практике ГЖИ часто привлекают УО

✅ Детские площадки должны содержаться круглый год, зимой — очистка от снега и льда

✅ Использование общего имущества третьими лицами требует решения ОСС (не менее 2/3 голосов)

✅ Контейнеры ТКО обеспечивает либо регоператор (если включено в тариф), либо УО

✅ Исключить часть земельного участка из общего имущества можно только единогласным решением всех собственников

Вывод:

Содержание придомовой территории — одна из ключевых обязанностей управляющей организации. Важно чётко понимать границы ответственности, соблюдать нормативы по уборке и благоустройству, а также оперативно реагировать на обращения жителей. Собственники, в свою очередь, должны контролировать работу УО и при необходимости обращаться в надзорные органы для защиты своих прав.